Курс рубля и политика: что будет с ценами на жилье в регионе. Интервью

Фото: Александр Подгорчук

В нынешней нестабильной ситуации вопрос о настоящем и будущем рынка недвижимости один из главных для множества людей. Среди них и риелторы, и те, кто планировал покупать или продавать недвижимость в Калининградской области, а теперь не знает, что делать, чтобы не прогадать. Президент региональной Гильдии риелторов Олег Перевалов в эксклюзивном интервью  РБК Калининград ответил на ряд актуальных вопросов.

Рынок недвижимости переживал разные времена, что сегодня происходит с ценами на рынке калининградской недвижимости? Мы наблюдаем рынок покупателя или рынок продавца?

Сегодня по-прежнему наблюдается рынок покупателя. Но можно сказать, что цены нашли некоторый баланс. То есть, они не идут вверх, но и не идут вниз. Это в общем. Если брать более конкретно, то переоцененная недвижимость — старый фонд, недострой, серый ключ — продолжает корректироваться вниз. А скажем, качественная недвижимость — упакованная, с хорошим ремонтом и мебелью — позволяет себе прирастать. Пусть не намного, но при нынешнем спросе продавец даже позволяет себе скорректировать цены вверх. Если брать эти два показателя: качественная недвижимость — чуть вверх, некачественная — вниз, то рынок сейчас, можно сказать, завис. Куда дальше пойдет, сказать сложно, но такого заметного падения, как в прошлом году уже нет. Но и роста заметного не появилось.

Начало СВО сильно повлияло на рынок недвижимости в Калининграде?

Конечно. Если брать северо-запад (регионы Северо-Западного Федерального округа - прим. ред.), то можно сказать, что на наш регион эта ситуация повлияла максимально негативно. Сказалась наша оторванность от материка, сообщение самолетами и нелепые слухи о том, что нас «атакуют недружественные страны». Сейчас этот информационный фон несколько сгладился, но начались проблемы из-за логистических препятствий: стало сложней с транзитом, доставка необходимых товаров производится в основном паромами. Отрицательно отразилась на регионе и стоимость билетов на самолеты: стало недешево добираться до Калининграда. Сейчас майские праздники прошли, самолетов прибавилось, так что, будем надеяться, ситуация стабилизируется. При принятии решения о покупке жилья минусом стала оторванность от Европы, что сейчас нельзя выехать туда по визе. Многие выбирали наш регион на ПМЖ именно по той причине, что можно было свободно передвигаться по Европе.

Какие в целом тенденции по северо-западу? Если брать Петербург, Мурманск, другие города… Там такая же ситуация с недвижимостью или Калининград — особенный город?

С Мурманском нас точно никак нельзя сравнивать, там у них своя тенденция, это все-таки северный город. А если брать Петербург, то с ним мы похожи. Калининград и Санкт-Петербург — два инвестиционно привлекательных города. Каждый по своим причинам. Но, насколько я сейчас отслеживаю, ситуация у нас с северной столицей примерно одинакова.

Фото: Александр Подгорчук

На ваш взгляд, как долго это зависание рынка продлится? Экономика — это как правило движение по спирали… На какой период времени похожа нынешняя ситуация? К чему все придет?

Если говорить об экономике и допустить, что инфляция, скорее всего, будет разгоняться, то рано или поздно это паровозом зацепит недвижимость. Не сразу, конечно, но через несколько месяцев. Грубо говоря, цены могут начать расти, но не потому, что есть дефицит предложений, а из-за обесценивания рубля.

Если же наша валюта не будет падать, то все будет очень сильно зависеть от спроса и предложения. В первую очередь, от внешнего спроса. Наш рынок недвижимости в последнее время держался именно за счет того, что к нам приезжали из других регионов. Сейчас этот поток заметно иссяк. Он уже сильнее, чем был, допустим, в 2022 году, но намного слабее, чем в 2020-м или 2021-м. Так что, если рубль не станет обесцениваться, все будет зависеть от миграции.

И конечно, от внешнеполитической ситуации. Есть предпосылки, что рынок в общем может еще просесть по цене, но будет очень сильно расслаиваться. То есть реально качественные объекты все равно будут востребованы и даже будут дорожать. Но так как в регионе все таки очень много старого фонда — советские, немецкие дома, в плохом состоянии или с плохими коммуникациями — то они в любом случае продолжат дешеветь. Даже если к нам опять поедут люди, такая недвижимость не сильно востребована. Сейчас те, кто приезжает из других регионов хотят купить что-то посвежее, технологичнее. Поэтому некачественное жилье будет идти вниз, а качественное — вверх.

Что сейчас пользуется спросом у покупателей: элитное жилье или эконом вариант?

Скажем так, спросом пользуется свежая отделка, свежая мебель, чтобы все было с «иголочки». Здесь важно понимать, кто как для себя воспринимает элитное жилье. К примеру, покупатель имеет дом в 300 кв. метров и считает, что у него элитная недвижимость, за которую он просит 30 млн рублей. Или продают квартиру в центре города, а там ремонта лет 15 не было. И эти объекты за такую цену никто не хочет покупать…В моем понимании элитная недвижимость — это свежий дом в хорошей части города, закрытый двор, автономное отопление, хорошие соседи… Вот такое жилье «комфорт плюс» в цене точно падать не будет.

Сегодня в Калининграде много новой квартальной застройки. Что предпочитают покупатели — центр или спальные районы?

Конечно, большинство предпочитают центр. Хотя квартальные застройки — Артиллерийская, Восток, где есть школы, тоже пользуются спросом у людей. Скажем так, если в семье есть два ребенка, то родители предпочитают близость хорошей школы. Людям на заслуженном отдыхе или домохозяйкам тоже не важна близость центра. А если жилье покупают активные люди, то предпочитают транспортную развязку «работа-дом». То есть выбирают квартиру недалеко от места работы. Но все-таки центр остается центром. Какими бы не были хорошими спальные районы, недвижимость в центре всегда дороже. В любом городе так.

Фото: Александр Подгорчук

Как специалист, что посоветуете: покупать или продавать? Стоит ли вообще совершать сделки с недвижимостью в наше непростое время?

Если речь идет об инвестиционной недвижимости, то нужно включать мозги и просчитывать все риски. Понимать, для чего покупаешь и когда твои вложения начнут приносить доход.

Если покупать жилье для себя любимого, то тут нет никаких временных периодов. Если вы хотите расшириться или наоборот, купить что-то поменьше, либо стоит вопрос снимать жилье или покупать, то тут я считаю, надо покупать. Все зависит от жизненной ситуации человека, однозначных советов тут нет.

Где риски выше: при покупке вторичного жилья или квартиры в новостройке?

Конечно, при покупке новостройки риски выше. Во-первых, надо ждать, пока жилье построится. К тому моменту, когда это произойдет, непонятно какие на рынке будут цены на отделочные материалы, чтоб привести квартиру в порядок. Условно говоря, ты получаешь серый ключ с какой-то неизвестностью. При том, что сейчас цены на новостройки не сильно отличаются от вторички, но тебе еще приходится ждать, потом делать в квартире ремонт. Вот и получается, что намного выгоднее купить вторичку.

Во-первых, ей сразу можно пользоваться, даже если не въезжаешь сам, ее реально сдать и получить сразу доход. Во-вторых, у нее более высокая ликвидность. Если вдруг что-то случилось, то готовое жилье, куда можно сразу заселиться, намного быстрее продать.

Наши нынешние новостройки в сером ключе сейчас не в почете. Если застройщики будут строить жилье с отделкой, тогда многие риски — сколько стоят отделочные материалы, как долго продлится ремонт и т.п — сразу снимаются. А так, с точки зрения денежных потоков, новостройки покупать совсем невыгодно.

Фото: Александр Подгорчук

Дайте профессиональный совет тем, кто прямо сейчас хочет продать или купить квартиру. На что им стоит обращать внимание в первую очередь?

А покупателям совет — не торопиться. Сейчас предложение превышает спрос, есть из чего выбрать, что посмотреть. Сравнивайте варианты и выбирайте наиболее качественные. Проще говоря, не бойтесь торговаться. Если люди готовы вложиться в недвижимость без ремонта, то сбить можно до 30 % от заявленной цены.

Какие сейчас границы торга? Реально выторговать, к примеру, 100 тысяч с объекта?

Сто тысяч влегкую, это даже не обсуждается. А вообще все зависит от цены. Если за квартиру просят 3-4 млн, то до 400 тысяч сторговать можно. Если же просят более 10 млн, то речь может идти даже о миллионе.

Какие государственные инструменты или программы сегодня являются драйверами жилищного рынка?

Думаю, никакие. То есть они есть, люди ими пользуются, но сказать, что они драйверы или держат рынок, нельзя. Сейчас на рынке главенствуют коммерческий спрос и коммерческое предложение.

Раньше была льготная, семейная ипотеки, которые в свое время сильно повлияли на ценообразование. Военные сертификаты тоже обрушивали рынок… Что сейчас?

Все льготные ипотеки постепенно сворачиваются. Кто хотел ими воспользоваться, уже это сделал. Коммерческая ипотека, на мой взгляд, сильно завышена по размеру ставок. На стагнирующем, неопределенном рынке 11-12% — это немало.

Если рынок четко идет вверх и ты понимаешь, что даже взяв ипотеку по большей ставке, сможешь окупить свои вложения, тогда да. А так, если завтра цены на 10% станут ниже, ты уже получаешь большой минус.

Скажите, как сегодня живут риелторы? Ранее у них были довольно хорошие заработки и многие шли работать в эту сферу. Сейчас много желающих освоить навыки этой профессии? Сохранились ли заработки на прежнем уровне, к примеру, может риелтор заработать 100 тысяч со сделки?

Со стороны всегда казалось, что работа риелтором — легкие деньги. На самом деле профессия довольно сложная, но интересная. В прошлом году этот рынок сильно очистился, 20-30% риелторов из профессии ушли. Как раз те, кто оказались в ней случайно, думая, что заработки даются легко. Сейчас остались люди востребованные, профессионалы, те, кого рекомендуют по сарафанному радио. Их меньше, но они профессионалы своего дела и работой загружены, а следовательно, нормально зарабатывают.

Хлеб нелегкий, но интересный и благодарный. В прошлом году уровень зарплат упал, но сейчас они восстановились. Работа есть и при желании 100 тысяч в месяц заработать можно.

Но новичкам в эту профессию войти сложно, потому что заявок стало меньше. 60-70% работы сегодня — это работа по рекомендациям. На рынке востребованы те, кто себя зарекомендовал ранее.

Напоследок прогноз от Перевалова. Какой будет цена «квадрата», по вашему мнению, к концу 2023 года?

Я думаю, этот показатель не будет сильно отличаться от нынешнего. В настоящее время квадратный метр в Калининграде можно купить за 80-100 тысяч, примерно на этом уровне его цена и останется. Даже если допустить, что рубль обесценится на 20% и доллар будет по 100 рублей, недвижимость через какое-то время тоже в цене подтянется, правда не на 20, но на 5-10% точно. Но я не уверен, что рубль настолько упадет, поэтому думаю, стоимость «квадрата» сильно не изменится.

Как писал РБК Калининград, региональные риелторы не могут дать однозначного ответа на вопрос, когда будет дорожать недвижимость.