Эксперт рассказал, что происходит с коммерческой недвижимостью региона

Фото: Pixabay

Геополитическая ситуация сильно изменила калининградский рынок коммерческой недвижимости. Почти все его сегменты столкнулись с резким падением спроса, ставки аренды и продажи снизились. С уходом международных брендов выросли объемы вакантных площадей. С какими сложностями продолжают сталкиваться и какими инструментами пользуются игроки рынка, почему выгодно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, РБК Калининград рассказал учредитель центра коммерческой недвижимости «Relife» Игорь Кундозеров.

По данным аналитиков «Авито Недвижимости», в четвертом квартале 2022 года спрос на продажу таких объектов за три месяца сократился на 8%, на аренду — на 10%. Это спровоцировало падение цен в среднем на 16%. Квадратный метр коммерческой недвижимости подешевел за квартал на 8%.

По словам эксперта, на аренду коммерческой недвижимости в регионе упали и ставки, и спрос. Обычно вслед за падением аренды проседает и стоимость квадратного метра. Но здесь произошла обратная тенденция — спрос на покупку ликвидной коммерческой недвижимости значительно увеличился, особенно на помещения со стабильными арендаторами и сроком окупаемости до 10 лет. Люди стали инвестировать деньги в недвижимость. Приобретают ее как калининградцы, так и приезжие из других регионов — Москвы, Санкт-Петербурга.

«Важный момент — если помещение пустует, то оно никому не нужно. Как только мы сажаем туда арендатора, объект продается, даже дороже на 15-20%. Покупатели ждут, когда он станет востребованным. Потому что если покупаешь пустующее помещение, оно генерирует убытки, за свои деньги ты еще платишь, как в швейцарском банке. Как только ты приобретаешь недвижимость с арендатором, пусть она приносит 5-15% годовых, это уже прибыльный актив. Сейчас люди покупают объекты даже с 18-летней окупаемостью, такого не было никогда. Им вложенные в коммерческую недвижимость деньги приносят меньше, чем банковские проценты, но у покупателей есть уверенность в сохранение своих средств. Доверие к банкам у людей сейчас снижается, особенно у тех, кто имеет крупные суммы.

На рынке недвижимости наблюдается стабильность. Приведу пример. Те, кто приобрел объекты десять лет назад не потеряли ничего в отличие от тех, кто в это время инвестировал в акции. Кто не успел их продать, «выйти в деньги», просто потеряли средства. У кого осталась коммерческая недвижимость, вышли в плюс. За эти 10 лет они получили арендную плату и окупили свои вложения. Эти помещения, по сути, стоят тех же денег, что в них вкладывали, даже если когда-то упали в цене на 10-20%, то потом их стоимость поднялась, иногда на 50%. Инвестиции в коммерческую недвижимость — это защищенные инвестиции», — резюмирует эксперт.

Участки под МКД

Однако не все объекты коммерческой недвижимости пользуются сейчас спросом.

«В регионе перестали покупать земельные участки под многоквартирную застройку. На продажу выставляются участки по 20-30 тысяч кв. м уже с разрешением на строительство, но они никому не нужны. А раньше у нас лист ожидания был — заявок 35-40 в месяц на покупку таких объектов. Теперь застройщики не хотят строить. В среднем возводят небольшое — 5 -10 тысяч кв. метров — жилье, так как все понимают, что объекты рынка первичной недвижимости продаются очень тяжело. Буквально недавно общался с коллегами из Тюмени, у них новостройки не то что не просели, а идет рост их продаж. Калининград оказался практически единственным регионом в России, где новостройки мало востребованы», — говорит Кундозеров.

Стрит-ретейл

По данным собеседника, аренда стрит-ретейла в областном центре упала в два раза, в зависимости от места расположения. В ликвидных местах она сократилась на 20 - 30 %.

«В городе примерно 120 объектов наружной рекламы, многие из них сейчас пустуют. Даже на площади Победы уже полгода сдаются два помещения по 130 кв.м по тысяче рублей за квадрат и остаются невостребованными. Когда в хорошие времена там была ставка по три тысячи за кв. метр. Бизнес чувствует себя неуверенно, ему тяжело развиваться. Многие предприятия закрываются, места освобождаются. Арендаторы сейчас на вес золота. Если они просят скидку 20-30%, то мои рекомендации арендодателям — идите на уступки. И грамотные собственники так и делают, иначе помещение станет не активом, а пассивом. Оно начнет приносить убыток в виде коммунальных платежей. А так любое помещение несет 100-300 тысяч дохода », — советует собеседник.

Стрит-ритейл (street retail) — формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля».

Прогноз на будущее

Будущее этой отрасли Кундозеров прогнозирует с осторожностью, отмечая, что даже бухгалтеры в нынешней ситуации не могут планировать бюджет на год или полгода.

«Если ситуация не изменится, думаю, аренда останется такой же низкой, а ликвидность коммерческих объектов для покупки будет повышаться. У нас сейчас лист заявок на покупку коммерческих объектов еженедельно пополняется», — предполагает собеседник.

Как писал РБК Калининград, в июне 2022 года ставки на аренду и продажу коммерческой недвижимости не сильно изменились. «Покупатели и арендаторы активно торгуются, и часто сбивают цену, им идут навстречу. Но чтобы явно было снижение, я бы не сказал. [Ставки] стали более гибкими, но слово «снизилось» пока не употребимо», — комментировал тогда президент региональной гильдии риелторов Олег Перевалов.