Лучшее за год. Что происходит с недвижимостью в регионе

Фото: Александр Подгорчук

С начала 2021 года цены на недвижимость в Калининграде выросли в среднем на 20%, долгосрочная аренда подорожала на 10-15%. Несмотря на большое количество предложений, ликвидных жилых и коммерческих площадей на продажу выставлено недостаточно, чтобы покрыть высокий спрос. РБК Калининград поговорил с риэлторами о том, почему рост цен не останавливается, много ли на рынке достойных предложений и что ждет продавцов и покупателей в ближайшем будущем.

Покупка жилья

В начале года средняя цена за квадратный метр ликвидного жилья (новый дом, отделка, хороший район) в областном центре равнялась 87 тысячам рублей, а к ноябрю достигла 103-105 тысяч рублей, говорит президент Гильдии риэлторов Калининграда Олег Перевалов. И отмечает, что цены выросли во всех сегментах. При этом низкокачественное жилье, которого на рынке много, в цене прибавило всего около пяти процентов, а где-то даже подешевело. По мнению эксперта, сейчас рост цен хотя и замедлился, отката назад «точно не будет», но возможна кратковременная стагнация.

До середины года цены росли благодаря продлению льготной ипотеки и повышению цен у застройщиков. После бума 2020 и начала 2021 года калининградские риэлторы ждали, что цены стабилизируются, но весной они вновь подросли. Летом отмечалось небольшое замедление, но к осени «квадраты» снова начали дорожать, объясняет директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк.

«Я все время была за то, что цены должны быть однозначно пониже, потому что возможности у покупателей не безграничны, материальное положение у нас не настолько улучшилось. Что будет с ипотекой, ставками? Я не думаю, что они будут расти, иначе надуется серьезный пузырь, а любой пузырь чреват последствиями», — считает Шуляк.

Еще один тренд: за последние несколько месяцев с рынка ушли инвесторы и остались прямые покупатели. Недвижимость как инвестицию теперь не рассматривают. Во-первых, нет ожидаемого прироста цен, во-вторых, поднялись ставки по рублевым депозитам. Конкуренцию жилью как источнику дохода в последнее время составляют и фондовые рынки, набирающие популярность у россиян, поясняет Олег Перевалов.

Фото: Александр Подгорчук

Несмотря на рост цен и уход инвесторов, спрос на жилье не падает из-за потока переезжающих в область на постоянное место жительства. Это по-прежнему жители Дальнего Востока, Сибири и северных регионов России. «Прирост за счет мигрантов стабильный. Думаю, на ближайшее время он таким останется», — прогнозирует риэлтор.

Мигранты из России чаще предпочитают готовое жилье, в том числе, новостройки с готовой отделкой в сданном доме. Таким людям чаще всего некогда ждать, пока дом достроится и потом тратить полгода на отделку, поэтому за все это они готовы платить более высокую цену. «Покупатель готов переплачивать за отделку. Ее можно включить в ипотеку и сразу жить там», — уточняет Перевалов.

«Предложений мало, может быть поэтому и создается впечатление, что большой спрос. Достойных предложений, когда цена и качество соответствуют друг другу — их немного. Такие предложения быстро уходят с рынка. Многие покупатели идут на компромисс, чтобы хоть что-то купить. Новостройки тоже хотят купить, но не могут — многие застройщики приостановили продажи, пересматривают цены», — добавляет Шуляк.

Недвижимость в регионе сегодня чаще всего покупают в ипотеку. По оценкам главы агентства «Эрвин», доля жилья купленного в кредит достигает 80%. Олег Перевалов оценивает количество ипотечников и тех, кто покупает недвижимость за собственные деньги, примерно поровну. Чаще всего заемными средствами пользуются калининградцы. Приезжие, наоборот, «осторожничают с ипотекой» из-за неуверенности в заработках, к тому же, у многих из них есть деньги от продажи недвижимости в других регионах.

Большинство приобретает жилье в областном центре. По той причине, что здесь большое количество предложений и максимальная концентрация рабочих мест. «Калининград и Гурьевск активно покупают. Последний сильно популяризовался за счет сельской ипотеки, там сделали дороги. Гурьевск по транспортной логистике более удобен, чем юг города [Калининграда]. И по ценам он сейчас обходит юг — есть объекты, которые стоят дороже», — объясняет президент Гильдии риэлторов.

Аренда жилья

Фото: Александр Подгорчук

Активный спрос на краткосрочную аренду, возникший к началу туристического сезона, подтолкнул калининградцев, которые сдавали квартиры на долгий срок, расторгнуть договоры с арендаторами и перейти на гораздо более доходный посуточный формат.

«Благодаря этому сохранился баланс между теми, кто приезжал, и теми, хотел сдавать. Сейчас посуточная аренда ушла в долгую. Длительная аренда с начала года подорожала на 10-15%», — говорит Олег Перевалов.

Это при том, что предложение отстает от спроса, отмечают эксперты. Сейчас на рынке не так много качественных квартир с хорошей отделкой, современной мебелью и техникой.

«Либо интересанты переплачивают за такую квартиру, либо довольствуются чем-то более скромным. Беда калининградского рынка — недостаток качественного предложения что в продаже, что в аренде. Это тренд последнего года-двух. Люди ценят свое время, качество жизни. И если кто-то готов покупать квартиру подороже, то хотят получить что-то готовое. Сейчас такого, что будут покупать «хоть бы что», нет», — поясняет Перевалов.

Коммерческая недвижимость

Сложности с ликвидностью наблюдаются и на рынке коммерческой недвижимости. Здесь спрос тоже увеличился, как и окупаемость, и стоимость объектов. Если раньше инвесторы искали коммерческие площади с окупаемостью 8-10 лет, то сегодня этот показатель вырос до 14 лет.

«Сейчас достаточно переселенцев, которые покупают объекты стоимостью свыше 100 млн рублей. Магазинчики маленькие как покупали, так и покупают: под салоны красоты, под магазины. Увеличился спрос на крупные объекты, торговые центры. Склады стали сильно востребованы — покупают их и торговые помещения. На офисы спроса нет, на производства тоже. Производственники в технопарки заходят. Правительство им создало шикарные условия: им ни о чем не надо думать, только строиться и открываться. Поэтому производственники мало рассматривают отдельных локальных мест, где можно было бы строить», — говорит учредитель центра коммерческой недвижимости Relife Игорь Кундозеров.

Инвесторы готовы приобретать объекты и за несколько миллиардов рублей, только проблема в том, что предложить им на калининградском рынке нечего, сетует риэлтор.

«Если бы сейчас выставили ТЦ “Кловер”, “Европу”, я бы мог продать их за два месяца, из которых месяц уйдет на проверку документов. Но такие объекты не продаются», — говорит он.

Кундозеров подчеркивает, что крупными объектами в других городах области почти не интересуются. Там предложение превышает спрос.

«У нас в Советске продается ТЦ с якорным арендатором Spar, семь лет окупаемости. Но его в течение года не покупают, потому что инвесторы гарантированно хотят получать свой доход, а в Калининграде их инвестиции более защищены. Если один арендатор съехал, найти второго здесь в десятки раз легче, чем в области», — поясняет Кундозеров.

Фото: Александр Подгорчук

Возникший весной дефицит складских помещений осенью никуда не исчез. Строить такие помещения пока никто не собирается, считает эксперт.

«Сейчас у нас остро стоит запрос на склад в пять тысяч квадратных метров. Нужно прям вчера. Уже месяц ищем — их нет. У нас заявки на 200 тысяч квадратных метров в радиусе пяти километров от Окружной, и их нет», — уверен учредитель центра коммерческой недвижимости.

«На сегодняшний день спрос на коммерческую недвижимость, как и на жилую, пока растет. Лист ожидания очень длинный. Некоторым нашим клиентам подбираем объекты в Москве, потому что ассортимент там больше и с теми же арендаторами, а у нас маленький ограниченный рынок. Сейчас много строится новых микрорайонов, в которых первые этажи тоже востребованы. Там нужны продуктовые магазины, аптеки и салоны красоты. Люди покупают их и под свой бизнес, и под сдачу в аренду. Без разницы Балтрайон или Сельма или Восточный микрорайон — продажи идут», — резюмирует Игорь Кундозеров.

Что дальше

До конца года ситуация на калининградском рынке недвижимости кардинально не изменится, рынок будет активным, констатируют собеседники РБК Калининград.

«Мы идем по пятам Сочи — рынок живой, покупатель есть. Какого-то стремительного роста тоже не будет, остановок и падения нет. Люди едут, никто не отменяет бытовые дела — кто то женился, кто-то решил купить квартиру, потому что появились деньги, кто-то решил продать, потому что нужны деньги», — резюмирует Олег Перевалов.

Как писал РБК Калининград, из-за роста цен на недвижимость, за год доходность жилья в областном центре снизилась с 6% до 5,5%. При текущих ценах и арендных ставках средняя двухкомнатная квартира в Калининграде, если непрерывно ее сдавать, окупит себя за 20 лет.