Рост цен и реновация. Что ждет рынок жилья региона?

Фото: Виктор Гусейнов

Многие застройщики Калининградской области остановили продажи недвижимости из-за высокого спроса. 70% покупателей жилья в регионе — не калининградцы. Об этом журналу «Королевские ворота» рассказали представители строительного рынка.

«Не думал, что будет такой подъем цен»

Согласно данным Калининградстата, по итогам сентября в сравнении с прошлым годом объем оказанных услуг в строительной отрасли вырос на 36% — в денежном выражении более 24 млрд рублей. Эта цифра отражает достаточно большой объём работ, связанный не только с жилищным строительством, но и с госзаказом, муниципальным заказом, говорит президент «Союза строителей Калининградской области» Борис Калинин. На долю госзаказа, по его словам, приходится около 60%, включая строительство онкоцентра в Родниках, дорог, застройку острова Октябрьский, а также бюджет фонда капитального ремонта.

Калинин отметил, что рост спроса на жилье заставил часть застройщиков активизироваться и быстро завершить начатые объекты, поскольку появились дополнительные финансовые возможности.

«Весной, в начале пандемии, я говорил, что мы ожидаем подъёма, но не думал, что будет такой подъём цен на жильё. И это далеко не предел. <...> Достаточно сильно потянула отрасль вверх сельская ипотека. Строительная отрасль действительно чувствует себя неплохо, но у нас много проблем, и губернатор Алиханов об этом говорит. В частности, о том, что мало подготовленных земельных участков», — подчеркнул глава Союза.

После перехода строительного рынка на проектное финансирование и эскроу-счета объёмы многоквартирного строительства упали примерно на 10% и упадут еще больше, считает Калинин. «Предполагали, что будет существенно большее [падение]. Но надо понимать, что строительная отрасль очень инертная. Чтобы увидеть какой-то негативный или позитивный результат, должно пройти два-три года. Почему? Потому что любая площадка, любой проект начинается с покупки земельного участка, заканчивается вводом [в эксплуатацию] и выходом на рынок. И, в основном, те проекты, которые сейчас завершаются, проходили по старой схеме или по очень старой схеме привлечения средств. Это, безусловно, скажется на перспективе», — говорит он.

Руководитель калининградского отделения АО «Банк ДОМ.РФ» Владислав Ковалев сообщил, что 46% застройщиков Калининградской области перешли на проектное финансирование, а кредитных договоров подписали на сумму около 10 млрд рублей. По его словам, к концу года объемы финансирования увеличатся. По эскроу-схеме в области строятся 115 домов.

Рост цен, кредитование и доходы населения

Рост цен на рынке недвижимости — обычное дело, поскольку есть большой спрос, дешевая ипотека, вводимое жилье и влияние пандемии, объясняет управляющий калининградским отделением ПАО Сбербанк Андрей Свердлов. «Половина России решила купить у нас на побережье квартиры. Отчасти это те люди, которые не сильно смотрят на цены», — говорит он.

В начале пандемии увеличилась себестоимость строительства, говорят эксперты. Так, цемент подорожал на 15–20%, железо — на 25%. Подорожала доставка из Литвы, Беларуси.

«Отрасль очень инертна, новых участков [под строительство] нет, соответственно, это увеличит объём спроса при недостатке предложения. И мы увидим ещё выше цены на жилье, особенно в городах-спутниках. Поэтому, когда говорят, что цены выросли на 20 процентов, это не предел», — уверен Борис Калинин.

Реновация как следствие не готовой земли

Если продолжится рост спроса и цен на квадратный метр, то реновация станет вынужденной мерой вовлечения старых объектов в новое строительство, уверен директор «Авангард­ИнвестПроект» Александр Ярошенко.

По мнению застройщиков, в Калининграде много земли, но она не готова к освоению, поскольку нет коммуникаций, необходимых для жилого строительства.

Борис Калинин объясняет, что для проведения реновации муниципалитетам придется вносить изменения в генплан и правила землепользования и застройки. «Они отразят и необходимый процент плотности застройки и, соответственно, её этажности. Должна быть «дорожная карта», если региональное правительство и муниципалитет по этому пути пойдут. Если экономика складываться не будет, ни один застройщик не придёт», — уверен девелопер.

Представители сферы недвижимости и банков Калининградской области сходятся во мнении, что кредиты на покупку жилья под 6,5% стали мощным драйвером продаж и самой востребованной программой среди ипотечных клиентов, дали возможность многим людям решить жилищный вопрос, а застройщикам удержать спрос. РБК Калининград поговорил с экспертами о том, что дала региону такая мера поддержки и что рынок жилья ждет в будущем.