Застройщик Калининграда о кризисе на рынке: все сократили объемы

Фото: Александр Подгорчук

Кризис на первичном рынке жилья не мог не коснуться девелоперов. По статистике Единого ресурса застройщиков, за четыре месяца 2023 года в Калининграде ввели в эксплуатацию на 24,3 % жилья меньше, чем за аналогичный период 2022 года — 313,4 тысячи кв.метров. С таким показателем в рейтинге российских субъектов самый западный регион занял 30 место из 85.

Руководитель ООО «Калининградстройинвест» Валерий Макаров ответил на вопросы РБК Калининград.

Для новых предложений нужен спрос

Многие калининградские девелоперы в 2022 году продолжали строить высокими темпами, потому что по начатым объектам были определенные обязательства. А затем продажи резко упали, рассказывает Макаров.

В итоге к началу этого года региональные застройщики вышли с большим товарным запасом. Как и снижение продаж, это способствует ограничению объемов строительства. «Кто будет печь пирожки, если их никто не покупает», — говорит эксперт.

Фото: горсовет

Сейчас застройщики вынуждены корректировать свои темпы так, чтобы остаться на плаву и сохранить коллективы.

Он уточняет, что процесс поставили на паузу до тех пор, пока не продадут текущие проекты. Высокая затоваренность сейчас наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынках. Понятно, что строительным компаниям невыгодно усугублять свое положение и обременять себя новыми кредитными обязательствами.

Для сравнения: апрель 2023 года продемонстрировал глубокое падение по сдаче в эксплуатацию нового жилья — на 50,7 %. Больше было только в январе — 64,9 %. В апреле калининградскими застройщиками было сдано лишь 43,7 тыс. кв. м жилья, что на 44,9 тыс. «квадратов» меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

Меньше не значит дешевле

Эксперты рынка недвижимости полагают, что существенного снижения цен на жилье в ближайшее время ждать не стоит, потому что многие застройщики зависят от текущих правил проектного финансирования.

«В данный момент на самом деле очень многое зависит от банков. Когда они дают одобрение проекту, то рассчитывают определенный проект маржинальности и хотят его получить. В противном случае свою доходность банки перекладывают на застройщиков, и тогда те должны платить больший процент за пользование деньгами. Здесь получается замкнутый круг: застройщик не готов обслуживать проектное финансирование за большие проценты, кто-то просто не может физически этого сделать. В свою очередь банки тогда не разрешают снижать цены на объект, чтобы получить свою маржу. Застройщик вроде и рад снизить цену, но не может. В результате продаж очень мало, цена стоит высокая, выше рыночных», — считает президент региональной Гильдии риэлторов Олег Перевалов.

Директор «Калининградстройинвеста» с этой логикой согласен: корректировка цен возможна лишь для проектов, которые только собираются строить и финансирование которых только обсуждается. При этом необходимо учитывать масштабный рост цен на строительные материалы, технику, оборудование и доставку.

Логистика, цены и отличие от других регионов

В отличие от других российских регионов ситуацию на калининградском первичном рынке недвижимости сильно усугубляет его географическая отдаленность от основной России. Большую роль играют и сложности с доставкой строительных материалов.

Пока паромные перевозки остаются самой большой проблемой.

«Есть еще сухогрузы, но они предназначены под определенные категории грузов. А вот паромы находятся в большом дефиците. К тому же, федеральные субсидии, о которых сейчас говорят, пока «пробуксовывают», поэтому мы имеем проблемы и по срокам поставок, и по удорожанию материалов», — объясняет застройщик.

В сравнении с прошлым годом снижение цен на новостройки было в пределах 10-12%, что по его мнению, некритично. В то же время, если учитывать, что с одной стороны есть небольшое снижение, а с другой — достаточный рост себестоимости, то ситуация обостряется.

Серый ключ или чистовая отделка

По мнению региональных риелторов, приобретая новостройку, покупатель рискует значительно больше.

«Если застройщики будут строить жилье с отделкой, тогда многие риски — сколько стоят отделочные материалы, как долго продлится ремонт и т.п — сразу снимаются. А так, с точки зрения денежных потоков, новостройки покупать совсем невыгодно», — считает Олег Перевалов.

Фото: Александр Подгорчук

Валерий Макаров в свою очередь, отмечает, что стопроцентного решения — предлагать серый ключ или чистовой вариант — у застройщиков нет.

«Мы всегда на каждом объекте часть квартир отделываем и смотрим на спрос. Люди имеют возможность выбрать квартиру в сером ключе или с чистовой отделкой. И я вам скажу, что больше половины наших покупателей предпочитают купить жилье без отделки. Поэтому мы ограничиваем количество таких квартир. Мы их делаем определенное число, как только оно раскупается, мы пополняем этот фонд. И сами понимаете, что предлагается отделка эконом-класса, а многие предпочитают делать ремонт самостоятельно, под себя — на свой вкус и дизайн. Поэтому однозначного решения тут нет», — говорит эксперт.

Эскроу-счета

По признанию собеседника, работать, когда деньги застройщикам поступали сразу, было намного удобнее. Хотя для защиты прав дольщиков эскроу-счета надежнее.

«Ранее у нас были большие споры о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, такая практика во многих странах имеется. Но в РФ на эту меру не пошли, но думаю многие уже привыкли», — отмечает девелопер и добавляет, что переход на эскроу-счета сделал роль банков в регулировании проектного финансирования первостепенной.

«Если есть наполнение эскроу-счетов, то ничего страшного нет, работать можно. Другое дело, когда дольщиков нет. Если нет спроса, соответственно, банки предоставляют процентную ставку в зависимости от наполнения эскроу-счетов. Без этого предлагается коммерческая, слишком высокая, невыгодная для застройщиков, ставка. Поэтому проблемы сегодня есть и прежде всего они связаны с покупателями. Не будет их, не будет финансирования», — резюмирует руководитель строительной компании.

Советы

Приобретая жилье в новом фонде, в первую очередь необходимо смотреть на надежность застройщика. У каждого есть репутация, которая основывается на финансовом положении и профессионализме. Застройщики, которые имеют собственные оборотные средства, внушают больше уверенности в том, что объект будет достроен.

«Хочу признать, на сегодняшний день я не вижу, что в регионе кто-то из моих коллег не справляется со своими обязательствами. Прошлый год все закончили, и мы в том числе, свои объекты в срок. По постановлению федерального правительства, застройщиков на какой-то период освободили от ответственности за несоблюдение сроков (за просрочку не применять штрафы какой-то период и тп), но этой льготой никто в регионе не воспользовался», — отметил Валерий Макаров.

Как писал РБК Калининград, среднестатистическому калининградцу на «двушку» в новостройке стоимостью 7,8 млн рублей придется копить почти 14 лет. Жителям региона это удастся при условии, если откладывать всю зарплату в 47 330 рублей целиком, не расходуя деньги на еду, питье и другие нужды. При подсчетах эксперты также не учитывали возможность получить ипотеку или проценты по банковскому депозиту, где могли бы храниться средства.