Что ждет рынок недвижимости региона после повышения ключевой ставки ЦБ
Утром 28 февраля Центральный Банк России повысил ключевую ставку сразу на 1050 базисных пунктов — с 9,5% до 20% годовых. Это стало историческим рекордом в России как по темпу повышения, так и по конечной величине конечной ставки. Такой вывод можно сделать на основе данных наблюдений регулятора с 2013 года, которые публикует РБК.
Повышение ставки может повлечь за собой резкое снижение объемов выдачи кредитов, в том числе, ипотечных из-за роста процентов. Такое мнение в разговоре с РБК Калининград 28 февраля высказали риелторы региона. Опрошенные редакцией эксперты сошлись во мнении, что пока делать какие-то прогнозы рано, но рынок уже реагирует — часть сделок срывается из-за того, что продавцы снимают недвижимость с продажи по причине изменений в мировой экономике.
«Такого никогда не было. Никто не может сказать, как это отразится [на рынке недвижимости].
Я думаю, что сейчас все замрет: продавцы не захотят продавать, потому что полная неизвестность. Покупатели будут пытаться купить, чтобы обезопасить рубли, но по таким ставкам никто ипотеку брать не будет, это глупо. Если ставка у Центробанка 20%, сами ипотечные кредиты (процентная ставка по ним — прим. РБК Калининград) будут еще больше.
Это нонсенс. Ситуация полностью неизвестна. Думаю, что сейчас будет остановка всех ипотечных сделок, простые сделки без ипотеки тоже будут под большим вопросом», — говорит президент Гильдии риелторов Калининграда Олег Перевалов.
Мнение о том, что нынешняя обстановка в экономике тяжело скажется на рынке недвижимости, высказывает и директор агентства «Эрвин» Лариса Шуляк.
«Ипотека, наверное, станет практически невозможной», — отмечает она.
Риелтор поясняет, что прошлая неделя была не такой напряженной, как ожидалось, при том, что многие продавцы и покупатели отказывались от ранее намеченных планов.
«Продавцы отказывались из-за неуверенности в том, как будет дальше, насколько они смогут воспользоваться деньгами. Не все планируют получить деньги, многие планируют сделать какие-то покупки, смотрят, возможно это или нет. Неуверенность, нестабильность.Люди осторожничают в принятии серьезных решений в такой ситуации», — объясняет Шуляк.
Инерционные процессы от происходящего сегодня в стране и мире могут занять два или три месяца, полагает гендиректор агентства недвижимости «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов.
«Сегодня у нас должна была быть очень крупная сделка — на 23 миллиона — но хозяин утром позвонил, сказал «я на сделку выходить не буду». Люди сейчас снимают квартиры с продажи и оставляют их для понимания экономической ситуации в стране и в мире. Два-три месяца будет пауза, количество сделок сократится и про ипотеку можно будет в ближайшее время забыть. Под 22% никто не будет брать. Я думаю, что все выровняется, но два-три месяца это все займет», — считает эксперт.
Олег Перевалов считает, что если политическая и экономическая ситуация не изменится или усугубится, а рубль продолжит обесцениваться, то через какое-то время спрос на недвижимость снизится, а вслед за ним — и цены. «Люди будут в первую очередь выживать, тратить деньги на что-то более необходимое. Это повлечет за собой то, что цены на недвижимость, особенно инвестиционную, пойдут вниз. Может быть, наоборот, будет такая инфляция, что в рублях цены вырастут, но если брать в эквиваленте к валюте и золоту, они упадут. Полная неопределенность, сложно давать комментарии, остается наблюдать», — поясняет он.
Эксперты отмечают, что банки не имеют права менять ставки по уже выданным кредитам после повышения ключевой ставки ЦБ, если это не прописано в договоре.
Европейский союз ввел санкции против Банка России и запретил любые операции с резервами и активами ЦБ. В порядке исключения могут быть санкционированы сделки с ЦБ, необходимые для обеспечения финансовой стабильности Евросоюза в целом или входящих в него государств.
«Резкий подъем ставки ЦБ обусловлен рекордным давлением на валюту. Шаг регулятора абсолютно верный, вызванный аномальной волатильностью рынка на фоне санкций ЕС и США. Влияние сугубо положительное. Стабилизация должна прийти, а рубль укрепиться на фоне накачки ликвидностью системы», — пишет РБК со ссылкой на аналитиков «БКС Мир инвестиций».
При этом Центробанк не исключил дальнейшего повышения ставки и будет принимать решение «исходя из оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий, и реакции на них финансовых рынков и с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте».
В 2021 году ЦБ РФ поднимал ставку семь раз, в итоге она выросла с 4,25% до 8,5% к середине декабря. К концу января этого года она составляла 8,7%, а к 18 февраля инфляция разогналась до 8,84%, по данным Росстата.
До официального признания независимости ДНР и ЛНР рынок закладывал повышение ключевой ставки до 10,5–11%. Тот же диапазон на 2022 год обозначила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина по итогам заседания совета директоров 11 февраля 2022 года.
Как писал РБК Калининград, ранее региональные риелторы предполагали, что с высокими ипотечными ставками жилищные кредиты, скорее всего, будут доступны «избранным», поскольку даже со ставками выше 10% у топ-50 банков ипотеку себе могут позволить едва ли 50% россиян. Следовательно, продажи жилья будут падать.
