С началом учебного года в регионе изменится ситуация на рынке жилья

Фото: Александр Подгорчук

С приходом нового учебного года из-за наплыва студентов, которые учатся в местных вузах, цены на недвижимость и аренду жилья в российском эксклаве традиционно начинают расти. РБК Калининград решил узнать у участников рынка, что меняется на рынке на фоне отмены льготных программ ипотечного кредитования и роста ключевой ставки.

Спрос на маленькие квартиры

С началом учебы в регионе резко возрастет спрос на небольшие квартиры и апартаменты. Причем, это касается и покупки, и аренды жилья, уверен руководитель отдела продаж АН «Самолет Плюс Калининград» Сергей Патрин.

«Я заметил, что чаще покупают недорогие квартиры или апартаменты для детей, которые переезжают учиться в Калининградскую область. Также возрастает по спросу аренда жилья для студентов. Тут тоже нужно учитывать, кто-то для своих детей покупает за 3-4 миллиона квартиры, и раньше их часто брали в ипотеку. Сейчас это невозможно, поэтому будет покупка за наличку, но все равно вот такие варианты — «однушки» с ремонтом за 3-4 миллиона будут самыми востребованными в ближайшее время. Ну тоже нужно понимать, что есть 10% покупателей, которые готовы и за 15 миллионов своему ребенку купить квартиру, и за чуть подороже», — объясняет собеседник РБК Калининград.

С отменой льготных программ количество оформленных кредитов в регионе упало в 6 раз. Людям неинтересно брать такую дорогую ипотеку. Что касается семейной, то она заработает в полную силу через год, считает Патрин.

«Сейчас в основном на семейную ипотеку решаются те, кто не успел запрыгнуть в последний вагон по льготной. Для таких есть в помощь осталась пока либо сельская, либо семейная. При этом, если у них нет ребенка до семи лет, то под семейную они не попадают. Что касается сельской, то с большой вероятностью ее скоро изменят. И это будет не 5-10-15 километров по локации от Калининграда, а значительно больше. И она тоже станет в какой-то степени не актуальной», — говорит риелтор.

По его мнению, пик продаж на рынке недвижимости наступит ближе к Новому году, когда все стремятся закрыть отчетные периоды. Например, те, кто продал свою недвижимость в начале года, обязательно постараются купить что-то взамен в этом же году.

Прогноз — дело неблагодарное

Руководитель агентства недвижимости «Частная недвижимость» Кристина Батрушевич считает, что давать прогнозы на сентябрь пока сложно, так как рынок недвижимости в Калининграде напрямую зависит от приезжих и туристов. Сейчас большинство сделок покупки или аренды проходит именно с этой категорией граждан, и ожидать, что турпоток снизится в сентябрь, в бархатный сезон не стоит. Люди продолжают ехать на побережье и с началом учебного года. Затишье может наступить в октябре, говорит Батрушевич, и до этого момента изменений по арендным ставкам ждать не стоит.

«Аренда жилья до сих пор очень высока. Потому что еще сезон, и многие люди сдают квартиры посуточно. Следовательно, большое количество квартир выбыло из долгосрочной аренды. Если мы говорим о прогнозах, то мы ожидаем, что в октябре на рынок выйдет большое количество квартир в аренду, потому что те, кто сдает туристам

посуточно, до мая месяца будут сдавать их в долгосрочную аренду. Вот тогда цены пойдут на снижение», — объясняет риелтор.

Что касается продаж, то если сравнивать с периодом до 1 июля 2024 года, то из-за того, что ушла господдержка и изменились условия именно для семейной ипотеки, количество сделок сократилось, констатирует Батрушевич.

«Тем не менее, рынок недвижимости оживает, сделки идут. Большое количество людей покупают квартиры по семейной ипотеке. И для меня самой очень удивительно, что есть люди, которые продолжают брать и обычную ипотеку даже под высокий процент. <...> Побережье до сих пор пользуется активным спросом, и аренда, и покупка. Поэтому мы можем говорить о незначительном спаде. Это не тот спад, о котором говорят федеральные эксперты. Никакого снижения цен на 40%, как прогнозируют участники рынка недвижимости в центральной России, в регионе не предвидится. Как могут наши застройщики снизить цены на 40%, если стоимость строительных материалов, работ, зарплат выросла в разы. Они что, должны полностью отказаться от своей прибыли », — недоумевает глава «Частной недвижимости».

Она допускает: небольшое снижение цен на жилье возможно, но обвала цен в Калининградской области ждать не стоит.

«Я могу представить себе падение цен на недвижимость на 10-15%, какие-то акции. Это вполне возможно. Мы сейчас говорим именно про Калининградскую область, а не про всю Россию. Но чтобы цены быстро падали, особых предпосылок нет», — резюмирует Кристина Батрушевич.

Спрос скорректирует цены и предложение

С отменой льготной ипотеки объемы продаж новостроек и квартир вторичного фонда упали в 2,5 раза, констатирует генеральный директор ООО «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов. По его мнению, осенью ситуация будет усугубляться.

«Сказалась же не только отмена льготной ипотеки, но и повышение кредитной ставки. Госипотека сейчас по сути недосягаема, от 20%. Все эти вещи вкупе сейчас сыграют на то, что рынок жестко стагнирует. По логике, это все должно привести к охлаждению рынка и корректировке цен, особенно на завышенных объектах. Если брать вторичку, то это старый некачественный фонд без ремонтов. В первичном фонде — это квартиры без отделки, с плохими планировками. Грубо говоря, сейчас все подряд огульно люди брать не будут. Это, конечно, будет касаться не всего рынка. Все равно качественные проекты, которые продуманы с точки зрения планирования, концепции, плотности, они, возможно, останутся в тренде на рынке и даже не просядут», — прогнозирует Перевалов.

Он говорит, что сегодня в регионе настал тот момент, когда спрос значительно скорректирует предложение и цены. Есть один нюанс: если рубль обесценится, и инфляция вырастет, то цены в рублях сильно не просядут. То есть, ситуация на рынке зависит и от инфляционных моментов. Однако, однозначно можно говорить, что рынок сегодня перенасыщен, убежден эксперт.

Что касается аренды, то по его мнению, съемное жилье будет дорожать, но не критично.

«Аренда должна вырасти, но она в Калининграде и так в начале года значительно подросла. Если брать калининградский рынок, то аренда сильно не прирастет. Объясню почему. Сейчас очень много квартир участвует в посуточной аренде. Часть этих квартир осенью начнет сдаваться в долгосрочную аренду. Соответственно, этот объем сбалансирует тот спрос, который предположительно должен увеличиться из-за того, что сейчас недоступна ипотека. Возможно, что этот объем будет даже больше, чем нужно, и это повлияет на цены», — допускает Олег Перевалов, отмечая, что начало учебного года особо ситуацию не изменит.

«В этом году как-то так спокойнее ситуация на рынке. Обычно ажиотаж, но сейчас такого не наблюдается. То ли к нам студентов по-меньше едет иногородних, то ли они заранее «подсуетились». Но как-то так спокойнее, чем в прошлые годы», — говорит эксперт.

В целом, он уверен: рынок недвижимости охлаждается, и это даже хорошо.

«Я считаю, что в регионе цены очень завышены. Потому что льготная ипотека не выполняла свою функцию, она должна была быть льготной именно для льготной категории граждан, а она была для всех, и многие люди на этом спекулировали. Программа льготной ипотеки если есть, то она должна быть адресной, а у нас этого не было. Поэтому надеюсь, что сейчас этот баланс восстановится», — говорит собеседник РБК Калининград.

Когда покупать и продавать недвижимость

Если есть возможность и негде жить, то надо покупать жилье сейчас, говорит Олег Перевалов. Если негде жить, но нет возможности, то надо идти в аренду. За месяц можно найти более-менее интересный по доступности вариант.

Если есть жилье, деньги и нет спешки, то лучше покупать квартиру к началу или середине зимы.Тогда и цены будут корректироваться, и собственники будут более сговорчивыми.

В любом случае — аренда или покупка — надо жестко торговаться, советует Перевалов. Он говорит, что покупатель с деньгами сегодня — это король, который может диктовать условия.

Покупать недвижимость выгоднее на падающем рынке, когда предложение превышает спрос. И, наоборот, когда спрос выше предложения, можно продать квартиру, уверен Сергей Патрин.

Как писал РБК Калининград, на рынке недвижимости — ситуация «идеального шторма». В перспективе этот «шторм» будет определять не только политику застройщиков, но и цены на недвижимость и доступность жилья для калининградцев.