Многие ТРЦ умрут. Что происходит с коммерческой недвижимостью региона
На рынке торговых объектов Калининграда - бум спроса. Арендаторов и покупателей больше, чем существующих помещений, а в противовес крупным торгово-развлекательным центрам активно развиваются магазины в шаговой доступности. О трендах в сфере коммерческой недвижимости пишет «Клопс» со ссылкой на экспертов.
Магазины
По словам руководителя коммерческого отдела калининградского центра недвижимости Relife Алексея Рослякова, если помещение для торговли выставлено по адекватной цене, оно быстро находит арендатора или нового владельца. В спальных районах динамика в стрит-ритейле есть, но не такая активная, как на центральных улицах.
«Стоимость аренды помещений в стрит-ритейле делится на три группы: от 2,5 до 4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (места с самым насыщенным трафиком), от 1 до 2 тыс. рублей за кв. м в месяц и 1 тыс. руб. за кв. м в месяц (спальные районы). Арендуемые площади по размеру варьируются от 50 до 150 кв. м», — говорит эксперт.
Он отмечает, что торговые помещения остаются наиболее востребованными объектами для инвестиций. Диапазон стоимости помещения в стрит-ритейле — от 10 до 180 млн рублей (в зависимости от локации). Востребованы разные площади, от 100 до 3 тыс. кв. м. Из последних трендов специалист также отмечает повышение спроса на помещения для продуктовых магазинов.
Торговые центры в пандемию оказались самыми уязвимыми, поскольку потребители перешли в онлайн, объясняет партнёр и руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов.
В торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) акцент смещается в сторону развлечений и общепита, отмечают спикеры. Почти половина российских ТРЦ «умрут» в течение следующих нескольких лет, если не найдут средств на переосмысление пространства, уверен Соколов.
Офисы
До пандемии в России наблюдался дефицит офисных помещений, поскольку компании, которые раньше их строили, переориентировались на жилье. По данным CBRE, в 2007–2009 годах вводилось около 1,6 млн кв. м ежегодно, а уже в 2014 году — только 1,4 млн кв. м, а в последующие годы — всего по 0,3 млн кв. м офисов в год.
С началом локдауна многие компании все равно остались в офисах, а спрос на помещения поддерживался за счёт интереса со стороны госкорпораций и органов исполнительной власти, IT-компаний, а также из-за переездов тех арендаторов, у которых заканчивались договоры аренды.
Новым трендом пандемии стали гибкие решения клиентов: компании больше не арендуют крупное помещение на многие годы сразу, поскольку не знают, какой офис им понадобится через два–три года. Именно поэтому доля свободных площадей на рынке снижается, а ставки на офисы растут, обьясняет Денис Соколов.
В Калининграде изменился спрос на офисные помещения в бизнес-центрах, поясняет Алексей Росляков. «Например, если одинаковые помещения по площади и локации продаются в бизнес-центре и на первом этаже жилого дома с отдельным входом, второе продастся быстрее. Сегодня стоимость аренды офиса в бизнес-центре составляет от 500 до 800 рублей за 1 кв. м в месяц (без коммунальных и операционных расходов)», — говорит эксперт.
Он добавляет, что в Калининграде не развит формат коворкингов, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга. Если компании нужен офис, она просто покупает площади и делает ремонт на свой вкус.
Склады
В целом по России образовался дефицит складских помещений, говорят представители сферы. Но если в Москве девелоперы активно строят новые склады, то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.
Алексей Росляков подчеркивает: в Калининграде не хватает тёплых складов. «Складские комплексы с беспылевыми полами, высотой помещения 8 м, температурой 16–18°C уходят с рынка моментально. Холодные склады простаивают. Стоимость аренды склада площадью от 1 тыс. кв. м — от 300 до 600 рублей за 1 кв. м в месяц. Чаще всего склады арендуют производители мебели, окон, изделий из металла», — поясняет он.
Эксперты сходятся во мнении, что пандемия не привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости, но он стал быстрее реагировать на события. Возникли краткосрочные тренды: всплеск онлайн-ритейла, закупорка логистических цепочек.
«Мы сейчас находимся в хаосе из-за столкновения длинных и коротких трендов — в этом и есть основное влияние пандемии», — комментирует Денис Соколов.
По данным опроса, проведённого Циан.Журналом (12+) среди экспертов в отрасли, в будущем ожидается подорожание офисов и складских помещений, реконцепция торговых центров, рост количества магазинов «у дома», активное строительство новых складов — в формате built-to-suit (строительство склада под нужды конкретного заказчика).
Как писал РБК Калининград, в конце года эксперты отмечали, что на рынке коммерческой недвижимости наблюдаются сложности с ликвидностью. Здесь спрос увеличился, как и окупаемость, и стоимость объектов. Если раньше инвесторы искали коммерческие площади с окупаемостью 8-10 лет, то сегодня этот показатель вырос до 14 лет.
