Эксперты: цены на квартиры в регионе вырастут, но постепенно
С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве...», которые меняют принцип использования денег дольщиков при возведении многоквартирных домов. РБК Калининград рассказывает, что изменится для покупателей и застройщиков на региональном рынке недвижимости. Материал подготовлен на основе аналитики «Business FM — Калининград» и «Клопс».
Безопасные сделки
Теперь для расчетов по договору участия в долевом строительстве будут использоваться эскроу-счета. Это значит, что при покупке жилья дольщик не переводит деньги напрямую компании, а кладет их на специальный счет в банке, к которому застройщик получит доступ только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Как рассказал руководитель регионального операционного офиса банка «ДОМ.РФ» Владислав Ковалев, введение эскроу-счетов призвано обезопасить покупателей от потери денег — в случае нарушения застройщиком своих договорных обязательств дольщик сможет забрать свой вклад в полном объеме.
«Эскроу-счет позволяет снять риски потери денежных средств в случае нарушения сроков либо в принципе незавершения строительства. Денежные средства на эскроу-счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Если у банка все в порядке, дольщик получит полную стоимость, даже если она превышает размер страховки. Но в случае если у уполномоченного банка будет отозвана лицензия, то Агентство сохранения вкладов гарантирует возврат суммы не более 10 миллионов рублей», — отметил Ковалев. Он также подчеркнул, что срок действия эскроу-счета не должен превышать шести месяцев после заявленного срока ввода дома в эксплуатацию.
Рост цен и падение рынка недвижимости
Строительство домов теперь будет осуществляться за счет застройщика либо за счет средств, предоставляемых банком, где открыт эскроу-счет. Чтобы получить проектное финансирование, компания должна иметь минимум 10% от суммы, необходимой на возведение здания. Также в отношении застройщиков установлен запрет на осуществление других видов деятельности, чтобы предотвратить растрату денег дольщиков. Кроме того, вводится обязательное банковское сопровождение проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком денежных средств.
По словам генерального директора инвестиционно-промышленного объединения ЗАО «Холдинг-Калининградстройинвест» Валерия Макарова, темпы и объемы строительства могут снизиться к 2021 году, так как некоторые компании будут вынуждены уходить с рынка или объединяться в более крупные из-за сложных условий получения финансирования. Стоимость квадратного метра за последний год выросла более чем на 10% и, по мнению экспертов, продолжит расти в 2020 году из-за сокращения числа застройщиков и отсутствия доступа к деньгам покупателей.
«Процедура получения проектного финансирования довольно тяжелая для застройщика — там должна быть достаточная маржинальность, и застройщик должен соответствовать многим требованиям. Это значительно удорожает процедуры, как мы видим сами по рынку, — где-то на 10 процентов. Через какое-то время будет дефицит предложения, что также повлияет на стоимость», — прокомментировал генеральный директор компании «Клипер недвижимость» Олег Перевалов. Он также добавил, что в последние три месяца многие застройщики корректировали цены на повышение, поэтому резкого роста цен на недвижимость ожидать не стоит. К тому же стоимость жилья не может сильно увеличиваться при снижении реальных доходов населения. «Но те, кто быстро получит разрешения от Минстроя, закончат стройку и воспользуются конъюнктурой, могут завысить стоимость», — отметил Перевалов. Однако, по мнению риелтора, нововведения положительно скажутся на качестве жилья в долгосрочной перспективе и калининградский рынок сможет избавиться от «серого ключа», которого сейчас очень много.
Работа по старым правилам
Квартиры в домах, возведенных на момент 1 июля 2019 года более чем на 30%, будут реализовываться по старым правилам. Степень их готовности оценит специальная комиссия Минстроя РФ. «Может быть приостановка по всем новостройкам до прохождения комиссии. Компании должны будут получить санкции на продолжение работ. Сколько времени уйдет на проверку и оценку, пока неясно», — пояснил Олег Перевалов.
Как рассказал Валерий Макаров, эффект от нововведений будет виден через 1–1,5 года: «Сегодня в России строится 133 млн кв. м, из них 70–80 процентов будут работать по старой схеме. 70–75 миллионов сдадим в этом году, а вот что будет дальше, совершенно непонятно. Статистика по выданным разрешениям удручающая. В России за последний год выдано порядка одного миллиона квадратных метров, то есть меньше одного процента».
Рост цен на недвижимость на 5–10% в Калининградской области игроки рынка недвижимости прогнозировали в начале 2019 года. Одним из основных факторов увеличения стоимости квартир они назвали изменения в ФЗ № 214.
В августе 2018 года РБК Калининград и журнал «СТРОЮ» провели форум, на котором крупные застройщики региона рассказали, какие изменения ожидаются в отрасли в связи с законом о дольщиках и как новая норма изменит рынок недвижимости области.
