Эксперт из США: в РФ рынок недвижимости более рискованный, чем в Европе
Эллиот Эйзенберг — эксперт по жилью и рынку недвижимости. Будучи членом экспертного совета по рынку ипотечного кредитования в Mortgage Market Guide, LLC, он консультирует профессиональные ассоциации и хедж-фонды. Эксперт побывал в Калининграде на форуме «Среда для жизни: все о жилье» и в эксклюзивном интервью РБК Калининград рассказал о рынке недвижимости в США и России, стандартах жилья и путях развития строительной отрасли.
Раньше без лифтов достаточно часто строили дома, это была распространенная практика еще до недавнего времени. Где-то не было отопления и горячей воды. До недавнего времени мы это наблюдали в Западной Европе, Северной Америке. Если мы посмотрим на строительную деятельность сегодня, то все похоже. Есть небольшая разница, и до сих пор она остается, потому что Россия является не самой богатой страной, и количество квадратных метров на душу населения не такое высокое, и количество автомобилей меньше. В США автомобили у всех. И всегда есть два парковочных места, чтобы поставить их. Лишь в центре не так много возможностей для парковки.
К сожалению, в США часто происходят битвы между бизнесом и властью.
Строители хотят что-то построить, а город говорит: «Должно быть ниже, должно быть меньше парковки и меньше юнитов, нет места для дорог, нужно давать больше места пешеходам». В этом процессе неизбежно меньше строится и получается дороже. И работы больше времени занимают. Поэтому часто в процессе, если рынок пошел вниз, строители могут обанкротиться. Да, это проблема. Это действительно серьезная проблема. Правительство, власти не помогают. Их работа — делать так, чтобы все соответствовали закону. Но девелоперы пытаются внутри этих рамок сделать то, что могут. Они пытаются с какими-то идеями к чиновникам пойти и сделать так, чтобы власти не сказали: «Нет, так нельзя». Поэтому много споров. Юристы обычно задействованы в этих процессах.
Важно, чтобы люди счастливые были. Если это квадратные метры на человека или кубические метры воды на человека — что бы там ни было... Но когда я езжу и говорю, что в Нью-Йорке люди живут в 20-метровых квартирах, и я говорю это кому-то, кто живет в Миннеаполисе, они отвечают: «Это вообще нереально. Кто же будет жить в таких местах?». Но у всех разные интересы, разные мнения, и они хотят жить своей жизнью.
Сейчас в Лондоне продают очень маленькие квартиры — буквально 10 квадратных метров. Это просто кровать и раковина, практически все. Ну, может быть, еще шкафчик. И они продаются, там очень дорого в принципе. Я не знаю, насколько это стандарт, но он работает. Если кто-то хочет купить, и это все законно, и все безопасно — тогда ладно.
Стандарты, конечно, должны улучшаться со временем, но не должны быть очень жесткими, чтобы они приостанавливали строительную деятельность. Но очень важно защищать жизнь человека, соблюдать все меры безопасности.
Прежде чем строительство начинается, важно, чтобы было много информации собрано от района, от города. Иначе сообщество будет приостанавливать все это. Проблема в том, что иногда люди просто не хотят. Поэтому есть такие трения: они могут возникать, когда девелопер хочет быстрее построить и уйти, а люди ничего не хотят менять. «Если вы строите это здание, тогда у меня будет хуже вид из окна, я не смогу гулять с собакой больше и так далее». Но у людей есть власть — они могут пойти в городской совет и бороться.
Я думаю, было бы хорошо, если бы можно было создавать правила, которые бы способствовали тому, чтобы люди, горожане, хотели, чтобы строительство шло. Я не знаю, как точно это можно реализовать, но я думаю об этом. Например, город говорит: «Если вы им не позволите построить здание, ваши налоги возрастут». И внезапно люди желают, чтобы это строительство велось. Я, конечно, не хочу никого заставлять. Но нужно, чтобы был какой-то стимул, чтобы жители понимали, что отказ будет стоить денег городу и им. Мы сразу начинаем лучше себя вести, когда речь заходит о деньгах. По-английски это называется «когда твоя шкура стоит на карте».
Я не вижу необходимости быстро повышать стандарты жилья. Нужно строить, и понятно, что новое будет лучшего качества. Это нормально. Менее обеспеченные люди будут жить в более старых домах. Ведь то, что было при Сталине построено, служило своим целям. Коммунальные квартиры дешевые, но понятно, что не все богатые. И если там все безопасно, то почему нет. Тридцать, сорок, пятьдесят лет — медленно будут идти улучшения. И качество будет повышаться. Но повсеместно новые здания станут в какой-то момент старыми. Будет происходить фильтрация. Однако низкого качества жилье — оно тоже важно и нужно. Главное — чтобы все было безопасно для жизни и здоровья людей. Да, может быть, выглядит не очень, и странные комнаты, и парковки не очень, и шумно. Ну и что? Я бы не беспокоился.
Рынок недвижимости в США постоянно меняется.
Он меняется, потому что в США, как и везде, мы стареем. Население стареет, люди рожают меньше детей, мы становимся старше и будем жить дольше. И у нас больше денег. Если мы уже в коляске — нам нужно больше пространства, широкие дверные проемы и так далее. Семьи меньше, стареют родители. Небольшие машины у людей или, наоборот, больше стали покупать крупных машин (в Америке эта тенденция есть). Поэтому правила постоянно меняются. Это бесконечный процесс. Когда меняется демография, вкусы и предпочтения меняются. Соответственно, все остальное меняется вокруг.
У строительных компаний в Америке есть группы исследований. Крупные девелоперы нанимают специальные компании, которые проводят опросы, делают интервью с потенциальными клиентами.
Они спрашивают, что те хотят: большую ванную, или два туалета, или какие-то еще вещи. Они все друг с другом конкурируют в какой-то степени. И, конечно, они копируют друг у друга все. Каждый девелопер смотрит на других девелоперов, их новые здания.
И я знаю, что, когда говорю, провожу лекции по бизнесу, девелоперы редко задают вопросы, находясь в том же зале. Потому что они боятся, что заданные ими вопросы позволят понять конкурентам, какие шаги они планируют предпринять на рынке.
Могу сказать любым застройщикам. Они должны понимать, каковы люди, и искать тех, которые пообеспеченнее. Тогда уже рынок сам собой займется. В Москве или в Санкт-Петербурге, в Калининграде или в Сочи — неважно. И массовое строительство тоже важно. Нужно адаптироваться, это сложно.
Рассматривают ли зарубежные инвесторы строительную отрасль в РФ как возможную отрасль для вложений? Я думаю, что ответ «да».
Инвесторы ищут возможности везде, повсюду. В России это более рискованный рынок, чем та же Западная Европа. Потому что история капитализма, суды, и политика, и законодательство... Но доходы тут хорошие, прибыль хорошая. Поэтому это, конечно, инвесторов приведет к вам. Я встречал людей, которые говорят: «Мой рынок — Европа». Они предпочитают Европу, или у них семьи там. Они фокусируются на том регионе. Но если достаточная прибыль, инвесторы придут, конечно. Мне кажется, важно приводить инвесторов, привлекать. Это важная работа для вас, ребята. Найти, встречаться с ними и приглашать. Говорить: «Смотрите, вот проект. Нам нужно финансирование». Поэтому важно найти как можно больше инвесторов. Не знаю, как их найти, но ищите.
