Эксперт из США: в РФ рынок недвижимости более рискованный, чем в Европе

Эллиот Эйзенберг — эксперт по жилью и рынку недвижимости. Будучи членом экспертного совета по рынку ипотечного кредитования в Mortgage Market Guide, LLC, он консультирует профессиональные ассоциации и хедж-фонды. Эксперт побывал в Калининграде на форуме «Среда для жизни: все о жилье» и в эксклюзивном интервью РБК Калининград рассказал о рынке недвижимости в США и России, стандартах жилья и путях развития строительной отрасли.

Эллиот Эйзенберг

(Фото: Стрелка)

Раньше без лифтов достаточно часто строили дома, это была распространенная практика еще до недавнего времени. Где-то не было отопления и горячей воды. До недавнего времени мы это наблюдали в Западной Европе, Северной Америке. Если мы посмотрим на строительную деятельность сегодня, то все похоже. Есть небольшая разница, и до сих пор она остается, потому что Россия является не самой богатой страной, и количество квадратных метров на душу населения не такое высокое, и количество автомобилей меньше. В США автомобили у всех. И всегда есть два парковочных места, чтобы поставить их. Лишь в центре не так много возможностей для парковки.

Строители хотят что-то построить, а город говорит: «Должно быть ниже, должно быть меньше парковки и меньше юнитов, нет места для дорог, нужно давать больше места пешеходам». В этом процессе неизбежно меньше строится и получается дороже. И работы больше времени занимают. Поэтому часто в процессе, если рынок пошел вниз, строители могут обанкротиться. Да, это проблема. Это действительно серьезная проблема. Правительство, власти не помогают. Их работа — делать так, чтобы все соответствовали закону. Но девелоперы пытаются внутри этих рамок сделать то, что могут. Они пытаются с какими-то идеями к чиновникам пойти и сделать так, чтобы власти не сказали: «Нет, так нельзя». Поэтому много споров. Юристы обычно задействованы в этих процессах.

Важно, чтобы люди счастливые были. Если это квадратные метры на человека или кубические метры воды на человека — что бы там ни было... Но когда я езжу и говорю, что в Нью-Йорке люди живут в 20-метровых квартирах, и я говорю это кому-то, кто живет в Миннеаполисе, они отвечают: «Это вообще нереально. Кто же будет жить в таких местах?». Но у всех разные интересы, разные мнения, и они хотят жить своей жизнью.

Сейчас в Лондоне продают очень маленькие квартиры — буквально 10 квадратных метров. Это просто кровать и раковина, практически все. Ну, может быть, еще шкафчик. И они продаются, там очень дорого в принципе. Я не знаю, насколько это стандарт, но он работает. Если кто-то хочет купить, и это все законно, и все безопасно — тогда ладно.

Прежде чем строительство начинается, важно, чтобы было много информации собрано от района, от города. Иначе сообщество будет приостанавливать все это. Проблема в том, что иногда люди просто не хотят. Поэтому есть такие трения: они могут возникать, когда девелопер хочет быстрее построить и уйти, а люди ничего не хотят менять. «Если вы строите это здание, тогда у меня будет хуже вид из окна, я не смогу гулять с собакой больше и так далее». Но у людей есть власть — они могут пойти в городской совет и бороться.

Я думаю, было бы хорошо, если бы можно было создавать правила, которые бы способствовали тому, чтобы люди, горожане, хотели, чтобы строительство шло. Я не знаю, как точно это можно реализовать, но я думаю об этом. Например, город говорит: «Если вы им не позволите построить здание, ваши налоги возрастут». И внезапно люди желают, чтобы это строительство велось. Я, конечно, не хочу никого заставлять. Но нужно, чтобы был какой-то стимул, чтобы жители понимали, что отказ будет стоить денег городу и им. Мы сразу начинаем лучше себя вести, когда речь заходит о деньгах. По-английски это называется «когда твоя шкура стоит на карте».

Фото: Стрелка

Я не вижу необходимости быстро повышать стандарты жилья. Нужно строить, и понятно, что новое будет лучшего качества. Это нормально. Менее обеспеченные люди будут жить в более старых домах. Ведь то, что было при Сталине построено, служило своим целям. Коммунальные квартиры дешевые, но понятно, что не все богатые. И если там все безопасно, то почему нет. Тридцать, сорок, пятьдесят лет — медленно будут идти улучшения. И качество будет повышаться. Но повсеместно новые здания станут в какой-то момент старыми. Будет происходить фильтрация. Однако низкого качества жилье — оно тоже важно и нужно. Главное — чтобы все было безопасно для жизни и здоровья людей. Да, может быть, выглядит не очень, и странные комнаты, и парковки не очень, и шумно. Ну и что? Я бы не беспокоился.

Он меняется, потому что в США, как и везде, мы стареем. Население стареет, люди рожают меньше детей, мы становимся старше и будем жить дольше. И у нас больше денег. Если мы уже в коляске — нам нужно больше пространства, широкие дверные проемы и так далее. Семьи меньше, стареют родители. Небольшие машины у людей или, наоборот, больше стали покупать крупных машин (в Америке эта тенденция есть). Поэтому правила постоянно меняются. Это бесконечный процесс. Когда меняется демография, вкусы и предпочтения меняются. Соответственно, все остальное меняется вокруг.

Они спрашивают, что те хотят: большую ванную, или два туалета, или какие-то еще вещи. Они все друг с другом конкурируют в какой-то степени. И, конечно, они копируют друг у друга все. Каждый девелопер смотрит на других девелоперов, их новые здания.

И я знаю, что, когда говорю, провожу лекции по бизнесу, девелоперы редко задают вопросы, находясь в том же зале. Потому что они боятся, что заданные ими вопросы позволят понять конкурентам, какие шаги они планируют предпринять на рынке.

Могу сказать любым застройщикам. Они должны понимать, каковы люди, и искать тех, которые пообеспеченнее. Тогда уже рынок сам собой займется. В Москве или в Санкт-Петербурге, в Калининграде или в Сочи — неважно. И массовое строительство тоже важно. Нужно адаптироваться, это сложно.

Инвесторы ищут возможности везде, повсюду. В России это более рискованный рынок, чем та же Западная Европа. Потому что история капитализма, суды, и политика, и законодательство... Но доходы тут хорошие, прибыль хорошая. Поэтому это, конечно, инвесторов приведет к вам. Я встречал людей, которые говорят: «Мой рынок — Европа». Они предпочитают Европу, или у них семьи там. Они фокусируются на том регионе. Но если достаточная прибыль, инвесторы придут, конечно. Мне кажется, важно приводить инвесторов, привлекать. Это важная работа для вас, ребята. Найти, встречаться с ними и приглашать. Говорить: «Смотрите, вот проект. Нам нужно финансирование». Поэтому важно найти как можно больше инвесторов. Не знаю, как их найти, но ищите.