Директор Strelka Architects: бизнес вынужден играть по странным правилам
Любое общественное пространство, например, улица – это материя, которая связывает разные объекты. Те люди, которые приходят на эту территорию – это те потребители, которые пользуются сервисами, приобретают разного рода товары, находящиеся в непосредственной близости.
Мы проводили исследования после проекта «Моя улица» в Москве. Сперва мы собирали данные по улицам до реконструкции, а затем сравнивали с теми данными, которые появились после ее завершения. Оказалось, что пешеходный поток увеличился до 30% в зависимости от улицы. Если количество пешеходов на улице растёт, значит, растет и количество потребителей. Пример Тверской улицы: до того, как там началась реконструкция, оттуда съехал последний магазин ZARA. Казалось бы, ZARA, где всегда очереди в примерочную, не смогла позволить себе аренду на Тверской. А после того, как реконструкция завершилась, туда пришел H&M – это один из самых успешных примеров, ведь магазин такого уровня оценивает улицу по уровню дохода, как и торговый центр, а значит, улица стала конкурентным пространством. Это самый большой успех, который мы можем закладывать в наши проекты.
В случае с Москвой срок окупаемости благоустройства улиц составил год. В отличие от капитального строительства, благоустройство требует меньших вложений, а окупается быстрее.
Количество затрат несопоставимо в принципе, а отдача видна за строительный сезон. Это отразилось и на росте цен на недвижимость на благоустроенных улицах. Как потребители мы можем только погрустить, но в целом для экономики рост цен на недвижимость – это хорошо. Пока идет ремонт, цены на коммерческие площади низкие, но после ремонта цены выше, чем до него.
У нас есть данные и о том, как изменилось количество вакантных площадей на улицах. Мы, конечно, говорим о так называемой зоне первых этажей, о бизнесе, который находится в непосредственном контакте с улицей. Развитие общественного пространства связано с развитием зоны первых этажей.
В 90-е с законом о свободной торговле у нас очень активно стала развиваться улица с точки зрения малого бизнеса.
Сегодня мы должны учитывать интересы не только продавцов, но и людей, которые ходят по улице, и переформатировать малый бизнес в более продуманное решение, все были бы удовлетворены – ведь, помимо совершения покупок, горожане хотят еще и получать удовольствие от своего города.
Наша задача заключается в том, чтобы придумать льготы и условия для развития малого бизнеса в зоне первых этажей.
Для разного уровня бизнеса город должен придумывать разные виды инфраструктуры, где предприниматели смогут реализовывать свой потенциал.
Сегодня количество вакантных мест на первых этажах снижается. Бизнес понимает, где находится потребитель, и въезжает. Помимо снижения количества вакантных площадей, увеличивается и ротация бизнеса: вы не тянете, на ваше место приходит новый игрок, который пытается адаптироваться под запрос и закрепиться на месте.
По профилю бизнеса у нас тоже есть статистика. Например, на той же Тверской улице находились в основном банки, ювелирные салоны - те игроки, которые не рассчитаны на транзитного потребителя. Конкуренцию им смогли составить магазины еды, одежды и точки общепита. Это значит, что на улице появляется другой тип бизнеса, рассчитанный на пешеходный поток, на представителей среднего класса. Пешеходов больше, чем автомобилистов. Если выбирать между пятью парковочными местами и широкой зоной тротуара, то с точки зрения бизнеса стоит ориентироваться на такое решение, которое сможет вместить в себя больше людей, а не одну машину. Владельцы кафе предпочитают, чтобы у них была терраса, а не парковка.
К счастью, предприниматели более гибкие, чем градостроители, но, к сожалению, владельцы бизнеса вынуждены играть по странным правилам из-за непродуманности инфраструктуры.
Мы как раз разрабатываем такой тип застройки, в котором учтено место микрорайона, его населенность, функциональный процент торговых площадей – то есть рассчитываем, сколько нужно предусмотреть мест под бизнес, чтобы развивалась экономика района. Но этот новый формат может быть реализован только после изменения законодательства, регулирующего жилую застройку: сегодня действуют многие правила, которые предусмотрены уже не актуальными санитарными нормами. Они в том числе не позволяют создавать компактную среду, как, например, в районах старой немецкой застройки в Калининграде. Насколько вам повезло, что у вас есть живые примеры компактной и очень показательно работающей среды – не только эффективной с точки зрения бизнеса, но и приятной для жизни.
Есть три модели городской застройки – малоэтажная, среднеэтажная и центральная. Согласно опросам, россияне мечтают о собственном доме, поэтому нами также была разработана модель малоэтажной застройки. Она сложно оправдывается экономически, потому что на участках с малоэтажными домами можно построить высотки, но, поскольку спрос есть, возможно, она будет реализована.
В спальном районе 10-20% площадей должно приходиться на бизнес.
Не один торговый центр, а магазины в зоне первых этажей и различные торговые точки. В центральном типе застройки под коммерцию, а также офисы и общественные площадки отданы 30-40% площадей. Такая территория экономически устойчива: правильный баланс разнообразных функциональных назначений: жилье, офисы и школы в одном месте. Процентное соотношение регулируется градостроителями, которые определяют, кому и сколько выделить квадратных метров.
Каждый район нужно гармонично застроить, чтобы получился полноценный город в городе, где есть функциональные, спортивные и развлекательные объекты. Тогда в микрорайоне жизнь будет кипеть не хуже, чем в центре города. Самая сбалансированная застройка - среднеэтажная, от пяти до девяти этажей. Она оптимальна по среде, плюс мы можем делать ее компактной. Тогда на выходе будет получаться тот же результат, что и от высоток: площадь 20-этажного дома по квадратным метрам может быть равна площади малоэтажной застройки, при условии, что она компактная.
В строительстве нет ничего плохого, но оно не должно быть вместо функциональных общественных пространств. Мы должны соблюдать некий баланс. Понять профиль потребителя, провести маркетинговое исследование. Понять, что могло бы привлечь нужные категории людей
Социальная миссия – главная миссия экономики на данный момент. Чтобы экономика развивалась, нам нужно инвестировать в ценности, а не в конкретные объекты: вкладываясь в продукт, вы получаете большую и быструю прибыль, но потом все катится под откос, как только меняется интерес потребителей.
Вторая модель имеет более пологий подъем, но более стабильный путь, так как она гибкая и умеет изобретать. Города должны действовать только по такой модели – они должны думать, что еще такого сделать, чтобы жители были довольны, потому что те, в свою очередь, будут поддерживать экономику благодаря своей активности на этой территории.
Например, на улице профессора Баранова в Калининграде много торговых центров. Они давно друг с другом конкурируют и поэтому единственное, что они могут сделать - это создать вокруг себя общественное пространство, куда будут приходить люди, проводить время, и, возможно, заходить в сам ТЦ, чтобы потратить свои деньги. Это очевидный ход, ведь где площадь красивее, там и народ – там и деньги.
Умное функциональное зонирование меняет экономику мест. Сейчас улица сделана без учета ценностей городского пространства, хотя она имеет мощный пешеходный потенциал. С преобразованием улиц может поменяться профиль потребителя, что скажется на общем росте экономики и отразится на благосостоянии всех. Общественное пространство может обеспечить высокий уровень дохода и развития бизнеса, если правильно его организовать. Кода мы вкладываем деньги в общественное пространство, мы опосредованно вкладываем в развитие экономики.
