Ирина Губко: На строительном рынке избыток предложения при падении спроса

Ирина Губко (Фото: Егор Сачко/Королевские ворота)

- Компания «Ремжилстрой» закончила строительство в пригороде Калининграда, поселке Чкаловск, и начала освоение новой территории. Что это за проект?

- Новый Чкаловск, действительно, один из самых известных проектов квартальной застройки у компании «Ремжилстрой». Мы его практически закончили: в общей сложности построили 150 тысяч квадратных метров жилья и коммерческих объектов в течение 11 лет, около 170 семей получили квартиры по социальной программе переселения из аварийных домов. Для нашего нового проекта на территории района Сельма в Калининграде в первом квартале 2016 года мы сдали первые два дома, - это 18 тысяч квадратных метров. Квартал будет называться «Легенды моря». Проект рассчитан на 10 лет, планируется построить около 200 тысяч метров жилья и коммерческих помещений.

- Вы работаете по схеме долевого строительства?

- Мы работает исключительно по 214 ФЗ, - закону о долевом участии. Конечно, самое безопасное строительство для клиента — покупка готовой квартиры. Но не у всех есть такая возможность. Попытки законодателя, предпринятые два года назад, - застраховать риски дольщиков, - на самом деле его не защищают. Посмотрим, как изменят закон в этом году, поправки уже вносят.

- Что вас в этих поправках беспокоит?

- Мы, застройщики, сами считаемся инвесторами. А для нас основным инвестором сегодня является дольщик. Законодатель намерен поменять эту модель для того, чтобы обезопасить дольщика. Деньги за строительство своей квартиры дольщик будет вносить вносить в банк. Для того, чтобы в дальнейшем банк аккредитовал застройщика и застройщик мог получать финансирование, - то есть, деньги дольщика, которые будут лежать на спецсчетах, - банк проверит застройщика по всем платежам, которые тот проводит, и аккредитовывать только после того, как будет построено за свой счет не менее 30% объекта. Процедура аккредитации сложная, застройщик будет вынужден иметь собственный капитал на начало строительства объекта. Меняется вся модель финансирования строительства.

- И банк свою маржу получит?

- Минимум 16,5%, Сбербанк уже заявил, что на первый этап строительства готов открывать финансирование под проценты, плюс за обслуживание счетов дольщиков будет брать с застройщика 3,5%. То есть, издержки на строительство существенно вырастут, к тому же застройщики потеряют оборотный капитал. Уже очевидно, что количество строительных компаний на рынке уменьшится.

- Но согласитесь, что истории с обманутыми дольщиками и недобросовестными, обанкротившимися строительными компаниями не такая уж редкость. Нобходимость «заградительных» мер не случайно возникла.

- Согласна, но я вижу две крупные проблемы - падение объемов строительства из-за отсутствия легкодоступного оборотного капитала. И второй момент - сократится количество проектов, выводимых на рынок из-за падения спроса. Поэтому неизбежно повышение цен, так как себестоимость строительства уже вплотную подошла к продажной цене квадратного метра.

- Какова динамика продаж в этом году?

- По сравнению с 2014-2015 годами, продажи нашей компании упали на 40%. Если говорить о строительном рынке Калининграда, то мы недавно получили сведения из Росреестра, и они говорят, что фактически на 48% упало количество сделок с новым жильем за один год, с 2014 по 2015-й.

- Что это означает для отрасли?

- Я говорю о продажах, а если говорить об отрасли, тут немножко другая ситуация. Ввод жилых домов в Калининградской области по сравнению с 2014-2015 годами вырос. Вообще, 2015 год у нас был рекордным по вводу жилья, хотя мы думали, что рекорда 2014 года не сможем достичь.

- 2014 год называли рекордным, потому что он превысил показатель советских времен по вводу жилья.

- Да, 1 160 000 квадратных метров было введено в Калининградской области, а в 2015 году - 1 234 000. Но нужно понимать, что 50% этого ввода - индивидуальные жилые дома, - многоквартирных жилых домов примерно половина.

- За счет чего индивидуальное жилищное строительство приобретает такой размах?

- Произошло очень существенное изменение законодательства, упростившее процедуру регистрации индивидуальных жилых домов, - и мы сразу такой пик увидели. Два года назад их доля на общем рынке составляла не больше 20%.

- Это говорит о том, что благосостояние населения улучшается?

- Это говорит о том, что спрос сместился в сторону малоэтажного строительства.

- Намного дороже построить дом, нежели квартиру? Или купить ее в строящемся доме?

- Мы же понимаем, что фантазии и возможности частного дома безграничны. Но самый экономный вариант если взять, то за 5 миллионов можно построить маленький домик с подключением всех сетей. Земельный участок - отдельная история.

- За 5 миллионов приличную квартиру можно купить в Калининграде?

- Можно купить 4-комнатную квартиру в хорошем месте. К сожалению, у нас практически нет проектов и нет застройщиков, которые комплексно строят малоэтажные районы.

- Как изменилась цена стройматериалов и влияет ли она на цену строительства?

- Когда валютный курс резко пошел вверх, через правительство Калининградской области пришлось просить стратегических поставщиков стройматериалов, - железобетонные, кирпичные заводы, - не поднимать цены. Сейчас совсем другая ситуация, - цены заметно не растут, часть импортозависимых поставок удалось переориентировать на российские, включая оконные профили и сантехнику, электромонтажные материалы. Единственный момент - газовые котлы, которые в России нужной модификации не производят. Специфика Калининградской области состоит в том, что мы в основном ставим двухконтурные котлы, а в России вообще никто такое отопление не делает. В итоге себестоимость строительства, в зависимости от уровня проектов каждого застройщика, возросла в среднем на 10-20 %. Но продажная цена на квадратный метр, можно сказать, второй год не меняется.

- Получается, у строителей возросли издержки, а цена квадратного метра осталась прежней?

- Она не могла измениться, потому что по некоторым оценкам до двух тысяч квартир сегодня у застройщиков не продано, это примерно 20% квартир. Создается переизбыток предложения.

- Значит, какое-то время можно вообще не строить в Калининграде, верно?

- А это и будет происходить, смысла для запуска новых проектов у застройщиков немного. Я бы назвала это дисбалансом рынка - избыток предложения при падении спроса.

- Чем помогает государственная политика с сфере жилищного строительства?

- Самая существенная мера господдержки,- это решение принято, слава Богу, - продлить в 2016 году субсидирование ставки по ипотеке. 20 миллиардов было предусмотрено на субсидирование ставки в 2015 году, и до конца марта эти деньги еще расходуются, а после марта принято решение еще 16 миллиардов направить на эти цели. В структуре сделок с недвижимостью до 80% составляют договоры, заключенные с помощью ипотеки. У «Ремжилстроя» 40% договоров заключается с учетом ипотеки. Это стимуляция покупательного спроса, и это самая важная мера, которую государство принимает в области поддержки строительства.

Но есть другая опасность, уже чисто калининградская. Я была на инвестиционном форуме в Москве и там говорилось, что за два года рекордного ввода жилья по стране, в Калининграде в том числе, полностью исчерпана инфраструктура, - и инженерная, и социальная. И вот в Московской области, Ленинградская область, которые очень серьезно занимаются перспективой по инфраструктуре, готовы вести метро даже в чистое поле, потому что через два года туда придет инвестор и начнет строить.

- А как в Калининграде?

- «Ремжилстрой» работает в партнерстве с муниципалитетом, - и в Чкаловске, и на Сельме мы совместно строим инфраструктуру. Где-то мы инвесторами на проектирование выступаем, например, на дороги, а дальше - строительство дорог - уже муниципальная ответственность.

- Какова сегодня средняя цена квадратного метра?

- Для Калининграда я бы назвала среднюю цену в 50 000 рублей за квадратный метр. Есть ниже цены, есть выше. В Калининграде вообще цена на жилье довольно низкая, регион привлекательный для покупки жилья. Дело в том, что у нас работает несколько государственных программ, направленных на развитие инфраструктуры, и в отличие от других регионов России, где эти расходы ложатся на плечи застройщиков, мы полностью не включаем инженерию, сети и дороги в свои издержки. Основная заслуга в этом правительства Калининградской области.

- Вы сказали, что в среднем 50 000 рублей стоит квадратный метр жилья в Калининграде. Эта цена соответствует рынку?

- Сегодня 50 000 за квадратный метр - справедливая цена для хорошего района, нормального застройщика, качественной квартиры. Когда говорят о цене «от 35 000 за метр», покупателю стоит задумываться.