Олег Перевалов: "Больше половины сделок с жильем совершают иногородние"

Фото: Егор Сачко

— Исследование рынка недвижимости, проведенное аналитической компанией SRG, свидетельствует, что средняя стоимость жилой недвижимости в Калининграде в апреле 2016 года составила 62 тысячи рублей. В январе средняя стоимость достигла своего максимального значения — 62 400 рублей, позже квадратный метр дешевел в среднем на 0,2 % каждую неделю. Согласны вы с такими цифрами?

— Сразу хочу сказать, что в исследовании использованы не реальные рыночные цены, а цены предложения. По нашим наблюдениям, средняя стоимость жилья в Калининграде, если брать грубо, колебалась и колеблется вокруг 55 000 рублей за квадратный метр.

— Тоже показалось, что эти цифры завышенные, будто бы проведен анализ объявлений о продаже квартир.

— Совершенно верно, такие цифры можно взять из интернета, а в интернете изначально на всех площадках, где выставляется недвижимость, цены без поправки на торг. В среднем при покупке жилья покупатель получает дисконт от 5 до 10%.

— От чего зависит цена на квартиру?

— Во-первых, от размера. Чем больше квартира, тем больше скидка, потому что в обороте мало 3-комнатных квартир, а 4-комнатных еще меньше. Спрос на них низкий, поэтому скидки могут составлять даже 20%. На более ликвидную недвижимость, то есть 1-2-комнатные квартиры, происходит снижение цены на 5, максимум 10%. Сейчас застройщики идут на разные ухищрения, чтобы притянуть покупателя: акции, скидки, длительные рассрочки. Есть действительно интересные предложения, которыми они начинают конкурировать с банковским продуктом.

— Существует мнение, что некоторое время калининградские застройщики могут вообще ничего не строить, не начинать новые проекты, так как на рынке переизбыток предложений. Вы согласны?

— Действительно, в Калининграде построено много нового жилья, но не так все плохо. К нам активно едут из других городов России, покупают недвижимость. В прошлом году около 60% покупок квартир совершили иногородние. Поток за последние несколько месяцев даже усилился — едут из республик Средней Азии, Казахстана, Узбекистана. Причем, даже не по программе переселения, а просто потому то люди меняют место жительства. Коммерческий переезд, я так это называю.

— То есть, переезжают в поисках работы?

— Едут те, кто держался до нынешних времен, - русскоговорящее население.

— Это вторая волна после девяностых?

— Я бы сказал, третья. Самая мощная волна переселения была в середине девяностых. Потом незначительный поток сохранялся в двухтысячные. Сейчас тоже происходит достаточно сильная миграция.

— В Калининград активно переселяются еще и жители холодных районов России - Тюмени, Дальнего Востока?

— С Дальнего Востока действительно много приезжают. Я только прилетел с конгресса по недвижимости. Коллеги говорят, что Краснодар, Калининград, как и традиционные для переезда Питер и Москва, пользуются популярностью на Урале, на Волге. Калининград и Краснодар из небольших городов - лидируют. Сочи очень активно покупают, там вся Россия интересуется недвижимостью, не только неблагополучные регионы. Хотя жилья не то, чтобы мало строится в Сочи, но недостаточно.

— Если сравнить с ценой квадратного метра в Калининграде, то почти в два раза цена на квартиры в Сочи выше - в среднем 90 000 рублей за квадратный метр.

— Два года Калининград занимал второе место в России по вводу квадратных метров жилья на душу населения, - миллион триста квадратных метров строилось ежегодно. Для маленького региона это много, поэтому цены держатся на доступном уровне, как для местных жителей, так и для приезжих.

— А есть регионы в России, где жилье дешевле, чем в Калининграде. Сколько там стоит квадратный метр?

— Есть регионы, где цена крутится в среднем в районе 40 тысяч плюс-минус. Ниже, наверное, нет, потому что себестоимость везде примерно одинаковая - 25-30 тысяч за квадратный метр.

— Может случиться так, что спрос увеличится, за счет мигрантов в том числе, и цена резко пойдет вверх? Такие ожидания есть на рынке.

— Взрывного роста цен на жилье в Калининграде точно не будет - нет для этого предпосылок. Могут быть какие-то корректировки вверх: металл подорожал, арматура, цемент, еще какие-то моменты, которые влияют на себестоимость нового жилья. Но при этом вторичка, которой у нас тоже очень много, цены сбалансирует. Грубо говоря, если кто-то не тянет первичное, более комфортное жилье, у него всегда есть выбор поторговаться и купить во вторичном фонде дешевле.

— Насколько высок спрос на офисные и торговые площади, насколько меняются требования арендодателей?

— В сегменте коммерческой недвижимости, ситуация к сожалению, гораздо хуже, чем в жилой. Если жилой недвижимости много строится, но все-таки на нее есть стабильный спрос, то в секторе бизнес-недвижимости все крайне плачевно. События, случившиеся за последние два года, - санкции, антисанкции, валютные колебания, - очень сильно повлияли на бизнес и особенно на сегмент офисной недвижимости. Сейчас офис можно снять, начиная от 200 рублей за квадратный метр, если постараться, можно договориться дешевле. Средние цены на офисы уже колеблются в районе 400 рублей против 500-600 за метр два года назад. Спрос очень низкий, как на покупку, так и на аренду. У большинства застройщиков первые и цокольные этажи новых домов отданы под коммерческие помещения, что добавляет на рынок еще больше нереализованной недвижимости.

— А нет ли ощущения, что активность повысилась в таких сферах, как общепит, некрупная торговля, бытовые услуги, потому что при дешевой аренде они имеют шанс на развитие в Калининграде?

— Как бы не было плохо, все равно есть места, - допустим, спальные районы, места остановок, каких-то перекрестков, где проходят большие людские потоки. Там все хорошо, там ставки аренды или стоимость квадратного метра сохраняется на прежнем уровне, где-то даже возникает дефицит. Наблюдается активность сетевиков, - для них благоприятное время сейчас, они могут тиражировать свои точки продаж.

— Помогает ли государственное субсидирование ипотеки вашему бизнесу?

— Помогает, но скорее, не нашему бизнесу, а строительному, поэтому косвенно и к нам приводит больше клиентов. Однозначно, эта госпрограмма нужна, востребована, многие, кто подходит по параметрам, ею пользуются, но в этом году активность ипотечного кредитования упала по сравнению с прошлым.

— Давайте поговорим о бизнесе группы компаний «Клипер Недвижимость». Насколько вы конкурентоспособны, есть ли до сих пор необходимость в услугах риэлторов, особенно, таких крупных и давно работающих на рынке, или прямые сделки превалируют?

— В Калининграде 50% сделок проходят напрямую и 50 - через риэлторские компании. Я считаю, это вполне здоровая пропорция, в Калининграде всегда так было, у нас рынок довольно спокойный, не криминальный, поэтому многие люди принимали решения и покупку-продажу делали сами. «Клипер-Недвизимость» получает около 200 обращений в месяц. Причем есть масса клиентов, которые обращаются только за услугой по оформлению сделки.

— Этот так сложно — оформить сделку?

— Не просто, потому что сейчас практически вся недвижимость приобретается с привлечением какого-то дополнительного капитала, - ипотека, сертификаты, что-то еще. Как правило, продавая что-то, наши клиенты одновременно что-то покупают. Те, что не покупают, продают, поэтому складываются такие цепочки, которые человеку, если он постоянно этим не занимается, иногда очень сложно «склеить». При этом надо, чтобы никто не волновался по поводу расчетов. По цене покупатель и продавец договорились, но важно не нарушать сроки, бывает, что это очень критично, когда люди уезжают, а параллельно сделка еще идет.

— В структуре бизнеса какую часть занимают частные сделки?

— Однозначно покупка-продажа жилья в разы превалирует.

— Какова ваша маржа от сделки?

— Моржа у нас стандартная, к сожалению, она не меняется и никак с тенденциями на рынке не связана. Комиссия агентства 2-2,5% по сделке. У наших коллег, допустим, в Москве, маржа побольше, 3-4%.

— Рынок конкурентный в Калининграде?

— Да, довольно конкурентный, но, скажем так, у агентств по недвижимости тоже не самые лучшие времена, поэтому новых компаний за последние пару лет не появилось. Бытует мнение, что риэлторский бизнес прост, как в кино: красивые дамы водят вас по красивым домам и показывают сад с бассейном… На самом деле средний агент зарабатывает, наверное, не больше, чем продавец где-нибудь на рынке - 20-30 тысяч рублей.

— Почему так трудно найти хорошего риэлтора?

— На самом деле это проблема не только риэлторская. KPI любого работника в России гораздо ниже, чем в Европе или в Америке.

— Потому что платят мало?

— Дело даже не в том, сколько платят. В риэлторский бизнес идут люди, которые думают, что работа легкая, не слишком ответственная, много случайных. Хотя мы с ними в первые недели или максимум через месяц расстаемся, потому что быстро все недочеты становится видно. Бывает, и опытные риэлторы по какой-то причине устают. А в нашем бизнесе нужно понимать запросы клиентов, отвечать им, иметь экспертное мнение, объяснять, почему именно это жилье лучше.

— Как вам кажется, сколько жителей в Калининграде?

— Если оценивать по косвенным признакам, скажем, количеству торговых центров, совершенных там покупок, количеству заправок, - около 700 тысяч. И по нашим оценкам, это цифра выглядит правдиво, потому что на самом деле многие, числящиеся в области, фактически живут и работают в Калининграде, - снимают или покупают жилье, переезжают. Или трудятся по миграционным картам, например, приехав из Белоруссии. Они тоже регистрируются в городах Калининградской области, а фактически работают в Калининграде.