Рост цен на жилье и падение предложения: к чему приведет отмена «долевки»
Защита дольщиков
В начале ноября президент Владимир Путин поручил правительству разработать план действий, предусматривающий поэтапный отказ от привлечения средств граждан при строительстве недвижимости. Строителям придется искать другие формы финансирования. Процесс будет идти поэтапно, в течение трех лет. Подготовить соответствующий план действий правительству, Банку России и АИЖК поручено к 15 декабря.
Таким образом власти намерены защищать дольщиков от недобросовестных застройщиков. На 16 ноября в Калининградской области было заключено 15 817 договоров о долевом строительстве на общую сумму обязательств 36 млрд рублей.
«В общей сложности в регионе внесены в реестр 13 проблемных объектов, где признаны пострадавшими от действий застройщиков 605 граждан, — сообщила глава министерства регионального контроля (надзора) Елена Серая, ее слова приводит пресс-служба правительства. Неделю спустя Серая уточнила, что в Минконтроля составлен список уже из 18 «проблемных» компаний-застройщиков.
Отмена «бесплатных кредитов»
Долевое строительство для обычного гражданина — способ существенно сэкономить. А для застройщика денежные средства дольщиков, по сути, бесплатный кредит, говорит замдиректора Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Кирилл Лило. После отмены долевого строительства застройщики лишатся возможности пользоваться этим бесплатным кредитом. Альтернатива, которую предлагают власти, — банковское проектное финансирование. Пока, по словам Кирилла Лило, это дорого.
«Проектное финансирование повлечет дополнительные издержки, связанные с процентной нагрузкой, определенные операционные издержки, которые банк будет закладывать. Плюс будут определенные требования по проверке, оценке проектов. Это приведет к увеличению стоимости строительства и отразится на цене для конечного потребителя», — отметил эксперт.
Сегодня проектное финансирование от банков — это 15–18% годовых, что дорого и невыгодно застройщику, отмечает руководитель группы компаний «Ремжилстрой» Ирина Губко.
«Власти рассматривают возможность удешевить его, но я думаю, в любом случае меньше 10% не будет. И это еще более-менее комфортно. Сейчас есть ставка по ипотеке 5,75%. И идеально было бы, если бы она сравнялась с тем кредитом, который будет заложен в проектное финансирование. Но я думаю, так они не сравняют», — отметила Губко.
По ее словам, если форма проектного финансирования будет недоступна для застройщиков, многим придется уйти с рынка.
«Это должно быть доступно для застройщиков, и не только для крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга. В регионах основные застройщики строят от 15 до 30–35 тысяч квадратных метров в год. Это нормальные устойчивые застройщики, и мы тоже в этой категории. Если будут приняты такие формы проектного финансирования, которые будут недоступны, регионы очень сильно пострадают», — отметила Губко.
Время покупать
Через три года проблемы обманутых дольщиков не должно остаться в принципе: купить жилье на стадии котлована — с риском, но значительно дешевле — будет невозможно.
«Сегодня есть альтернатива: можно купить готовое, но подороже и без рисков, а можно купить дешевле. После отмены долевого строительства застройщик должен будет построить объект за собственные или привлеченные средства и жилье продавать как готовый товар. Не купите вы — купит другой. Это будет магазин — есть товар, приходи и покупай», — говорит Кирилл Лило.
Однозначно стоимость жилья вырастет — слишком жесткие ограничения накладываются на застройщика, считает коммерческий директор строительной компании «Балтия» Евгения Еремина.
«Сейчас люди, имея свой капитал до 2 млн рублей, вкладывают эти деньги в долевое строительство. Все равно экономика вокруг этого крутится. Но очевидно, что дальше будет дороже. И тем, кто планирует приобретать жилье, я бы рекомендовала делать это в ближайшее время», — отметила Еремина.
По словам экспертов, рост цен ожидается по всей стране.
«Запрет пользоваться деньгами клиентов вкупе с необходимостью создания страховых фондов у строителей потребуют значительного увеличения заемных средств на постройку жилья. Из-за этого себестоимость строительства вырастет, и клиент будет платить больше. В результате в выигрыше останутся только банки, — рассуждает генеральный директор АО «ЦУН» (входит в Группу «Эталон») Наталия Котляр — Возможно, запрет долевого строительства станет решающим фактором для тех, кто решил не спешить с покупкой жилья, а дождаться лучших времен».
По словам Ирины Губко, из-за отмены «долевки» жилье подорожает минимум на 10%. Кирилл Лило говорит о 15–20%. И, по словам участников рынка, произойдет это не сразу.
«Какое-то время мы проработаем на товарных запасах — то, что построено в последние годы, и то, что строится сегодня, на что уже получено разрешение, — отмечает Кирилл Лило. — Но начиная с конца 2019 года очень много участников рынка уйдут, они не смогут соответствовать требованиям банка. И это приведет к укрупнению строительного бизнеса, сокращению числа участников. Я думаю, это начнет ощущаться в конце 2019 — начале 2020 года, не ранее».
Будут шероховатости
В ближайшие годы серьезных изменений на рынке не будет, считает генеральный директор регионального Союза строителей Любовь Боровская.
«У нас сейчас все строится в рамках выданных разрешений. Их было получено очень много. И я думаю, что и этот год, и следующий застройщики будут реализовывать полученные ранее разрешения», — отмечает Боровская.
При этом она отметила: при отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование возможны «шероховатости», но со временем они будут сглажены.
«Будут неувязки и шероховатости в законодательной базе. И мы снова вернемся в банк. Да, это большая бюрократическая машина. И, скорей всего, это будет отражаться на сроках, — говорит Боровская. — Что касается процентов — ипотека раньше тоже была под 13–14%, сейчас появилась под 5,75%. Я думаю, будет небольшой всплеск цен, но это будет некий временной период. И потом все выровняется».
При этом она не исключила, что часть застройщиков — недобросовестных — уйдет в серые схемы.
«Проблемные» поправки
Возможная отмена «долевки» — перспектива ближайших трех лет. Но гораздо реальней — поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу уже летом 2018 года. Они уже сейчас существенно усложняют жизнь застройщиков. Соответствовать нововведениям смогут только крупные и устойчивые компании. И именно «благодаря» этим поправкам цены на жилье будут расти.
«Там требования — серьезное увеличение уставного капитала, который нужно показать достоверно. С 1 июля должно быть обеспечено на счете не менее 10% сметной стоимости объекта. То есть от 40 до 80 млн нужно держать на счете. Плюс требования перечислять деньги в Федеральный компенсационный фонд защиты прав дольщиков, который уже заработал. В страховые компании мы перечисляли 0,4–0,6% ставки от сделки, а в фонд — 1,2%. И как нам объяснили, скорей всего, процент будет увеличиваться. Все это будет заложено в стоимость», — говорит Ирина Губко.
Поправки предполагают принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Получается, для каждого объекта будет получать разрешение отдельное юрлицо. Схема пока не очень ясна, и вопрос будет дорабатываться, считает замглавы администрации Калининграда, председатель комитета архитектуры и строительства Артур Крупин.
«То есть застройщик, который имеет пять-семь земельных участков, для строительства на каждом из них должен зарегистрировать отдельное юридическое лицо. Я думаю, тут фискальные органы будут против — с их стороны выглядит как уход от налогообложения, искусственное дробление фирмы. Или же застройщикам придется возводить дома по очереди. Сдал один в эксплуатацию и только после этого приступил к другому. Как мне кажется, этот вопрос еще будет дорабатываться», — отмечает Крупин.
Новые поправки приведут к тому, что застройщики станут серьезно зависеть от банков, отмечает Евгения Еремина.
«Очевидно, что застройщики будут очень жестко зависимы от банковской системы. Они должны будут иметь счета в определенных банках, и хорошо, если это будут банки с госучастием, — отметила она. — Понятно, что законодатели хотят укрупнять, сделать бизнес более прозрачным. Это правильный посыл, но с какой скоростью все это делается, весь этот ажиотаж — мне это непонятно».
В целом же из-за поправок строительный рынок региона и так сильно изменится — в сторону уменьшения. По прогнозу Ирины Губко, останется порядка 10–15 основных компаний из почти двухсот существующих. По словам Кирилла Лило, можно ожидать прихода мощных федеральных игроков. Ведь только самые устойчивые компании смогут пережить изменения в законодательстве.
Для потребителя же это будет означать не только рост цен, но и сокращения предложения. Придется забыть не только о покупке квартиры на стадии котлована, но и о широком выборе от разных застройщиков.
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
