Будет дороже: калининградские девелоперы прогнозируют рост цен на жилье
Рекорда не будет
За последние два года калининградские застройщики ввели в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров. В 2014 году было построено 1,1 млн. кв. м жилья, а годом позже - уже 1,2 млн. В прошлом году регион был назван одним из лучших по вводу в эксплуатацию жилья на одного человека – этот показатель составил 1,24 кв. м.
Побить рекорд или хотя бы повторить его в текущем году не удастся. В планах регионального минстроя - до конца года сдать около 886 тыс. кв. м жилья.
«2015 год был рекордным, и большой вопрос, достигнет ли область этого рекорда - большого спроса на жилье сейчас нет, - говорит глава строительной компании «Ремжилстрой» Ирина Губко. - По тем показателям, которые правительство планировало, ввод будет перевыполнен. А по сравнению с предыдущим годом сегодняшние 800 тысяч – это падение».
По данным Росстата, в январе-августе 2016 года в регионе было построено 1333 жилых дома общей площадью 664,1 тыс. кв. м. Это на 14% меньше уровня января-августа прошлого года. При этом треть объема построенного жилья (223 тыс. кв.м.) приходится на индивидуальные жилые дома.
Для кого строим?
Сегодня на калининградском рынке недвижимости переизбыток предложения. Покупатели не готовы повторять рекорды строителей, поэтому продажи падают.
«Объемы строительства сегодня достаточно большие, как собственно и конкуренция. Продажи идут, по сравнению с 2015-м и началом этого года не так массово, но они есть. Следующая волна покупателей будет позже», - считает коммерческий директор строительной компании «Балтия» Евгения Еремина.
«Мы ожидаем достаточно большую просадку по продажам, мы ее ощущаем последние полтора-два года. Но в целом трагедии никакой не вижу. Я думаю, что в ближайшие три-шесть месяцев объем продаж будет восстанавливаться», - уверен президент Союза строителей Калининградской области, директор ООО «Балтик Штерн» Борис Калинин.
По его словам, третий квартал года всегда провальный для застройщиков. Ситуация не кризисная, а скорее, сезонная. Летом люди предпочитают отдыхать, осенью ведут детей в школу – покупку жилья переносят на другое время.
По данным специалиста агентства недвижимости «Авеню Риэлт» Александра Пака, с начала года продажи квартир упали на 23%.
«Кризис в стране в 2014-2016 гг. спровоцировал серьезный спад спроса на недвижимость. Доходы населения уменьшаются, произошли сокращения на предприятиях. И такая тенденция по всей стране. Мы общаемся с нашими коллегами. В Центральной России спрос упал на 26%, в северных регионах – до 40%», - рассказывает риелтор.
Больше всего – в среднем на 20% - за последнее время в связи с падением спроса «просели» элитная недвижимость и вторичное жилье, говорит Александр Пак. Меньшие потрясения испытали жилье средней ценовой категории и коммерческая недвижимость, а также земельные участки, новостройки и эконом-жилье.
Ранее врио министра строительства региона Амир Кушхов заявлял, что непроданными в первом полугодии оставались 4788 квартир. Однако пугаться этой цифры не стоит, считает Калинин.
«Часть квартир используется как инструмент залога, они не могут быть проданы, пока используются кредитные линии у застройщиков. Поэтому говорить, что это товар, который не продается, не совсем верно», – говорит он.
По словам Калинина, фактически непроданными остаются не более 3 тысяч квартир, тогда как в «хорошие» времена не распродается около двух тысяч. За полгода «кризисную» тысячу раскупят, уверен Калинин.
«Есть у застройщиков переизбыток предложения, но часто он связан со стратегией продаж. Не потому что не смогли продать, а потому что не захотели, - считает генеральный директор компании «Клипер Недвижимость» Олег Перевалов. - Решили построить и продавать в готовом состоянии, чтобы получать маржу больше. Это избыточное предложение, на мой взгляд, совершенно некритичное».
Квартиры для приезжих
Сегодня спрос на жилье в Калининграде во многом поддерживают жители других регионов. Половина всех покупателей – приезжие, говорит Перевалов.
«Основная масса - это Дальний Восток, Север. Весной приехало много из Центральной Азии, Узбекистана, Казахстана. Москвичи тоже есть. При этом они покупают не только элитную недвижимость - есть много тех, кто едет к нам на ПМЖ», - отмечает он.
По словам Перевалова, квартиры на побережье очень популярны у «невыездных» силовиков.
Как рассказала Евгения Еремина, компания которой строит жилье в Светлогорске и Зеленоградске, квартиры покупают и местные жители, желая улучшить жилищные условия. Но большинство покупателей все-таки – из «большой России».
«У нас очень много таких покупателей – сначала один купил квартиру, привез сюда родителей, потом его друзья. Есть люди, которые так цепочками покупали. Регионы разные – Архангельск, Коми, Ханты-Мансийск, география широкая, - рассказывает Еремина. – И москвичи брали у нас приличное количество квартир. Они говорили: «Нам проще сесть в пятницу на самолет и через два часа быть здесь, чем по нашим пробкам ехать до нашей дачи».
Рынок покупателя
Как утверждают участники рынка, сейчас оптимальное время для покупки жилья. Рынок недвижимости ориентирован на покупателя, цены на жилье снижены до минимума.
«С апреля цены остановились, в июне они вообще встали, - отмечает Перевалов. - Покупатели увидели, что застройщики действительно уже не могут снизить цены, и стали покупать. «Вторичка» тоже корректировалась в сторону снижения».
По данным агентства «Авеню Риэлт», сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры в Калининграде в эконом-сегменте – 1,8 млн. рублей. Двухкомнатную можно приобрести за 2,4-3 млн, трехкомнатную – за 3-4 млн. рублей. По-прежнему самыми популярными остаются однокомнатные квартиры. Есть спрос на двухкомнатные. Третьи по популярности комнаты и только потом – трехкомнатные квартиры.
Цена жилья сильно зависит от географии, отмечает Ирина Губко из «Ремжилстроя». Ближе к окраине города можно приобрести квартиру по 36-37 тысяч рублей за «квадрат». В центре будет дороже. В целом, 45-50 тысяч рублей за квадратный метр – нормальная средняя цена для Калининграда, говорит Губко.
Покупатель сейчас стал более разборчив, констатирует Борис Калинин. Люди предпочитают приобретать жилье высокой степени готовности в рамках долевого строительства или же готовые квартиры.
По словам Калинина, 80% квартир сегодня приобретается при помощи ипотеки, большинство сделок – ипотека с господдержкой.
Как уточнил Александр Пак, сегодня ипотечная ставка по новостройкам составляет в среднем 11,4%, а по вторичному жилью - 12,9-14%. Поэтому покупатели все чаще предпочитают покупать квартиры в новых домах. И даже падение цен на вторичное жилье в среднем на 13-15%, не стимулирует спрос на него, говорит риелтор.
Цены вырастут
В ближайший год стоимость жилья поползет вверх, считают опрошенные участники рынка. Пока неизвестно, будет ли государство продолжать поддерживать ипотеку с 2017 года, также на цены повлияют изменения в законодательстве.
«Сейчас именно то время, когда нужно покупать жилье. Мы не очень понимаем, что будет после Нового года с господдержкой ипотеки, - отмечает Борис Калинин. – И если человек собирается использовать ее при приобретении жилья, то сейчас самое удачное время».
По словам Ирины Губко, в 2017 году цены на жилье подрастут на 5-10% во многом из-за поправок в 214 ФЗ, которые вступят в действие с 2017 года.
«Прогноз на 2017-2018 годы – рост цен, потому что принято очень много нового в законодательстве, в частности, ужесточения для застройщиков по 214 ФЗ о долевом участии, - говорит Ирина Губко. - Поэтому застройщиков на рынке убавится, особенно небольших. Маленькие застройщики не смогут выполнить те условия, которые сейчас заложены в новом законе, и будут уходить с рынка. Там нужно иметь свободные деньги, формировать свои уставные капиталы по определенным требованиям - в зависимости от того, сколько метров жилья ты строишь. На рынке останутся только крупные застройщики».
«Явно увеличится себестоимость, что, безусловно, приведет к существенному удорожанию жилья на рынке, - говорит Борис Калинин. – Стройка достаточно инертна по своей структуре. Механизм очень долго срабатывает. Я думаю, что мы ощутим существенное повышение цен – более чем на 10–15% или даже на 20%, к концу 2017 года».
Ну а начало роста цен покупатель почувствует уже будущим летом – когда будут распроданы квартиры, не реализованные на сегодняшний момент, отмечает Калинин.
Росту цен будет способствовать и удорожание стройматериалов, говорит Евгения Еремина.
«Ощутимо выросли цены на металл и на бетон. Так как у нас строительство монолитное, их стоимость неизбежно сказывается. Местные компании подняли цены на стройматериалы – в частности, из-за строительства стадиона к ЧМ-2018. К тому же новшества закона о долевом участии встанут застройщикам в копеечку», - отмечает Еремина.
Олег Перевалов из «Клипер Недвижимость» более оптимистичен: взрывного роста стоимости жилья не будет, уверен он. Если квартиры и начнут дорожать, то в пределах инфляции.
«Пока баланс сохраняется. И если не произойдет что-то мега-форс-мажорного в политической или экономической жизни - резкий скачок валюты, падение рубля - цены расти не будут», - отмечает он.
Многое будет зависеть от курса рубля, считает Александр Пак. Чтобы изменить ситуацию на рынке недвижимости, понадобятся мощные государственные программы и инструменты. Но в ближайшее время такие инструменты заработать не смогут, констатирует риелтор. И значит, рост цен на жилье неизбежен.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
