Комфорт или доходность: застройщики обсудили итоги и тренды 2016 года

Фото: Бока Су

Взрывной рост в строительной отрасли региона в 2014-2015 годах сменился стагнацией. Продажи жилья просели, застройщики вынуждены искать компромисс между маржинальностью бизнеса и созданием комфортной среды, отметили участники круглого стола «Рынок недвижимости 2016. Итоги года», организованного РБК Калининград.

Любовь Антонова, главный редактор журнала «Королевские ворота»: - 2015 год был рекордным по вводу жилья в регионе – 1,2 млн кв.м. За 11 месяцев 2016 года – 983 тыс. кв.м. В чем причины падения темпов строительства?

Евгений Морозов, президент ГК «Мегаполис»: - Падение темпов – это некий отложенный эффект. Даже если в этом году не достигнем результатов прошлых лет, в следующем году все может быть по-другому. Наша компания в 2016 году немного отложила ввод жилья, чтобы скорректировать спрос и предложение, вводим порядка 40 тыс кв.м. Объем продаж увеличился на 10%, продажи строительных материалов, по предварительным данным, – на 5-8%.

Строительство у нас идет активно, как и ввод жилья. Была волатильность по продажам весной, летом. В августе был определенный рост, потом опять спад. В декабре мы видим восстановление, так что есть неплохой задел на следующий год.

В 2017 году мы запланировали ввести порядка 100 тыс кв.м жилья. Покупают жилье как жители Калининградской области, так и других регионов России, 60% продаж – это ипотека, 20% - военная ипотека.

Евгений Афанасьев, директор компании «Ремжилстрой»: - В этом году наша компания закончила проект «Новый Чкаловск», всего мы построили 32 тыс кв.м жилья. Наш продукт - это эконом-класс, цены опустились на 8-10%, но это было связано с тем, что в первом квартале 2015 года, ввиду волатильности на рынке, цены на жилье резко взлетели. Если брать 2016 год, то стагнация по рынку шла примерно 1-2% в зависимости от объектов, от инфраструктуры.

Евгений Афанасьев, директор компании «Ремжилстрой».  

(Фото: Бока Су)

Валерий Макаров, гендиректор компании «КалининградСтройИнвест»: - То, что мы стабильно показываем более 1 млн кв.м в год, говорит о том, что у нас достаточно много сильных застройщиков, развито производство строительных материалов и есть перспективы и дальше наращивать потенциал. Но я бы не был таким оптимистом с точки зрения продажи жилья. Ведь возможности застройщиков это одно, покупательная способность – другое. На мой взгляд, рынок у нас сейчас «перегрет», скопилось достаточное количество непроданных квартир. В целом за последние два года объемы продаж падают на 20% в год, и дальнейшие перспективы отрасли зависят от покупательского спроса. У нас более половины покупателей «сидят» на ипотеке, и, слава богу, что перспектива ипотеки существует, да и правительство собирается, может быть, и не в прежнем объеме, субсидировать процентную ставку по ипотеке.

В целом же определяющими для отрасли является способность ввода 1 млн «квадратов» в год, а также то, что половина сделок по продажам приходится на иногородних, и это несмотря на то, что в России уже третий год идет падение реальных доходов населения.

Что касается продаж. Мы работаем в трех сегментах: хорошо продаются квартиры эконом-класса стоимостью 1,5-2 млн рублей и, как ни странно, – дорогие квартиры. А вот квартиры в среднем сегменте не пользуются большим спросом.

Александр Ярошенко, гендиректор компании «АвангардИнвестПроект»: - В этом году мы сдали 25,5 тыс. кв.м жилья, три дома в жилом комплексе «Цветной бульвар». В 2014 году люди вкладывали деньги в жилье, у нас были самые высокие показатели продаж. В 2015 году наблюдался небольшой провал – около 5%. В этом году видим подъем, даже на несколько процентов превысили показатели 2014 года. Кто наши покупатели? В 2015 году 80% покупателей – жители Калининградской области. В октябре 2016 года 62% покупателей – иногородние, с Севера, Дальнего Востока, Казахстана.

Гарри Гольдман, врио вице-премьера правительства Калининградской области: - Судя по темпам выдачи разрешений на строительство, в следующем году наши строители поставят рекорд. Так что в плане объема ввода волноваться не стоит, насчет спроса на жилье пока можно только гадать. Я думаю, сейчас на рынке около 500 тыс. кв.м непроданного жилья, что носит накопительный характер.

В целом же мы видим запрос общества на качественное жилье. Это не вопрос формата – премиум-жилье, эконом-класс, не качество строительства, а качество социальной инфраструктуры, те же самые детские сады, школы, дорожная инфраструктура, отсутствие пробок. При качественном проекте спад продаж не будет таким большим, все протестные движения в городе как раз связаны не с уплотнительной застройкой или высотностью, а именно с отсутствияем качественной инфраструктуры вокруг.

Валерий Макаров: - У нас разработан новый генплан Калининграда до 2035 года из расчета обеспеченности 35 кв.м на человека. Вот если мы такими темпами – 1 млн кв.м - будем строить до 2035 года, возникает вопрос - сколько калининградец способен иметь жилья? Мы приближаемся к потолку, если не будет увеличиваться население Калининграда, а оно практически не увеличивается, объемы строительства жилья должны сокращаться.

Любовь Антонова: - Как перераспределение полномочий в области градостроительной деятельности между муниципалитетами и правительством отразится на отрасли? Есть ли у вас опасения?

Любовь Антонова, главный редактор журнала «Королевские ворота».  

(Фото: Бока Су)

Валерий Макаров: - Не важно, кто исполняет полномочия по выдаче разрешений на строительство. Для инвестора важно, чтобы два важных документа – генплан и Правила землепользования и застройки были прозрачны и заранее читаемы. В этом году мы утвердили новый генплан Калининграда, в следующем году будем разрабатывать Правила землепользования и застройки. Это очень важный документ, который уменьшает диапазон, люфт для принятия решений чиновниками. Сейчас можно построить три этажа, а можно и десять. Новые правила сделают этот люфт минимальным. Я соглашусь, что особый регламент можно прописать для такого проекта, как «Сердце города», для центральной части города, где могут быть особые требования при выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Четкие правила, которые не меняются и которые действуют до 2035 года, создадут благоприятную ситуацию для инвесторов, для бизнеса.

Гарри Гольдман: - В Правила землепользования и застройки порой попадаются ГПЗУ на 5-16 этажей, в зависимости от результатов общественных слушаний. Когда инвестор покупает земельный участок и есть большой люфт для принятия решений, появляются обманутые ожидания у инвесторов. Вот и на совещании вице-премьер Дмитрий Козак говорил: сделайте прозрачные правила, чтобы инвестору было понятно, что за участок он покупает.

Валерий Макаров: - Я добавлю. Когда мы начинаем спорить о проблемах на примерах конкретной стройплощадки, бывает уже поздно. Спорить нужно при разработке Правил землепользования и застройки. Там заложены важные нормативы, такие как этажность, назначение, обеспеченность парковками, озеленение. Так что нужно разрабатывать качественные нормативные документы.

Валерий Макаров, гендиректор компании «КалининградСтройИнвест».  

(Фото: Бока Су)

Евгений Морозов: - Я поддерживаю передачу полномочий на уровень региона, ведь мне в свое время приходилось заниматься проблемами обманутых дольщиков. В ноябре и декабре был вал выдачи разрешений на строительство. Но это не связано с тем, что застройщики хотели получить разрешение именно в муниципалитете. С 1 января вступают поправки в закон о долевом строительстве, там есть положение о компенсационном фонде долевого строительства. Но если застройщик продаст хотя бы одну квартиру в долевом участии до 1 января 2017 года, то он не вносит средства в этот фонд, а это большие суммы. Поэтому все спешили получить разрешения.

Любовь Антонова: - Получается, вам все равно, у кого полномочия по выдаче разрешений?

Валерий Макаров: - Одна из задач, которая ставилась правительством, – унификация подхода градорегулирования по всей области. Вторая задача – преодоление административных барьеров.

Евгений Афанасьев: - Будет проще. Мы несколько лет работали над снятием административных барьеров, есть данные, что их стало меньше, и Калининград не самый последний муниципалитет в этом плане. Надеемся, что этот тренд сохранится и дальше.

Александр Ярошенко, гендиректор компании «АвангардИнвестПроект».  

(Фото: Бока Су)

Александр Ярошенко: - Когда мы начинали работы по нашему комплексу, была такая ситуация. Мы не могли доказать администрации города, что необходимо поэтапное получение разрешений на ввод зданий в эксплуатацию. Если бы мы пошли по пути размежевания участков на нашем едином земельном участке, у нас бы не получилось сделать то, что мы декларировали. Сейчас в правительстве области есть полное понимание, что участки делить не надо, а все можно делать в рамках массивов, в рамках комплексного освоения участков, где проектом планировки уже будут «посажены» и школы, и детские сады.

Любовь Антонова: - Пусть застройщик вместе с домом, который он построил и продает, построит школу, больницу, детский сад, либо участвует в их проектировании, что, например, уже делает компания «Ремжилстрой». Насколько это обременение будет приветствоваться, как и остальные инициативы правительства?

Гарри Гольдман: - Почему еще была поставлена задача перераспределения полномочий? Есть успешные муниципалитеты, как Калининград, есть менее успешные, в некоторых из них не было генеральных планов длительное время, просто денег не было на их разработку, не говоря уже про правила землепользования и застройки. Так что много задач решалось этим законом. Да, вы все правильно сказали, это вопрос объема земли, который мы сможем дать инвестору для комплексного освоения с учетом строительства социальной инфраструктуры. В Калининграде есть большие участки в 20-70 га, все они будут выставлены на продажу и освоение в следующем году. Если у компаний есть такой объем инвестиций, а он есть у них, мы будем это приветствовать. Если нет, то можно создать консорциум застройщиков.

Гарри Гольдман, врио вице-премьера правительства Калининградской области.  

(Фото: Бока Су)

Валерий Макаров: - Что такое участок в 70 га с точки зрения экономики проекта? Есть социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. Допустим, себестоимость строительства объекта 30 тыс. рублей за кв.м. Чтобы подвести инженерную инфраструктуру, нужно еще прибавить до 5 тыс рублей за кв.м, на социальную – еще порядка 5 тыс. рублей за «квадрат». Плюс банк и его кредит. А теперь посчитайте…

Евгений Морозов: - В 2006 году никто не хотел участвовать в аукционе на участок в 45 га на востоке Калининграда. Мы заплатили 100 млн рублей за право аренды фактически за голый участок, без воды и канализации. Мы построили 6 км сетей, сейчас они переданы городу, подстанцию за 300 млн рублей. В целом 1 млрд рублей потратили на инженерные коммуникации. Естественно, этот миллиард «разбрасывается» на стоимость квадратных метров. Если мы туда добавим детский сад и школу, это опять же войдет в стоимость квадратного метра жилья. Построили сети, а кто будет строить дороги? Так что необходимо комплексное освоение. Сейчас эти ошибки в рамках нового законодательства исправлены, застройщик строит сети сам, за свои деньги. Вот 100 млн, что мы отдали в 2006 году, куда они должны пойти? На дороги, на проекты, на развитие. Эти деньги должны идти на развитие микрорайона, на паркинги, больницу, детсад, школу.

Любовь Антонова: - Где найти компромисс между запросом на образ жизни, запросом на справедливость и маржинальностью бизнеса? Ведь, наверное, у вас уже есть понимание, что без комфортной среды вокруг дома квартиру не продать.

Валерий Макаров: - Конкуренция заставляет создавать комфортную среду, а не просто строить дом. Люди, которые построили «Цветной бульвар», - они просто любят свою профессию, свой город. В условиях конкуренции необходимо чем-то отличаться, вне зависимости от того, какого класса жилье ты строишь. Выигрывает тот, кто не гонится за квадратными метрами, кто понижает маржинальность и вкладывает средства в комфорт. Это элементарные правила бизнеса, максимальная прибыль – уже не самоцель, ты сам себя погубишь, когда кто-то будет строить рядом лучше и дешевле.

Александр Ярошенко: - Не каждый застройщик будет отказываться от прибыли. Когда мы создавали проект «Цветной бульвар», нас отговаривали, мол, не надо уходить в этот сегмент, не надо столько вкладывать в инфраструктуру. Мы осознанно пошли на это, понимая, что это правильный путь, и уверенно чувствуем себя в сегменте комфортного жилья. Сейчас доходность бизнеса в константе, мы даже подняли стоимость квадратного метра. Мы ремонтируем фасады соседних домов, в результате вид из наших квартир становится лучше, даже это повышает привлекательность наших объектов.

Любовь Антонова: - Предложения застройщиков иногда лучше, чем у банков. Что вы еще делаете, чтобы продавать больше жилья?

Евгений Морозов, президент ГК «Мегаполис».  

(Фото: Бока Су)

Евгений Морозов: - Застройщик и банк должны работать как единое целое. У нас была программа со Сбербанком «Плати потом»: платишь 15 тысяч рублей в месяц, как за аренду, и квартира твоя. Действует и программа с банком ВТБ.

Многие застройщики пошли на снижение процентной ставки кредита за свой счет, это тоже дало эффект, дало возможность покупателям квартир сэкономить. Иногда нужно продавать квартиры с минимальной маржой, даже в ноль, таким образом мы регулируем рынок.

Евгений Афанасьев: - Времена высокой маржинальности прошли, сейчас все застройщики занимаются оптимизацией затрат. Но оптимизация может идти только до какого-то предела, необходим поиск новых технологических, проектных решений. Наша компания не снижает цены, в 2016 году снижение по нашим продуктам было в районе 0,5%. Так мы остаемся на плаву.

Любовь Антонова: - Вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве вызвало опасения, что это выметет с рынка небольшие строительные компании, появятся строительные олигополии. Так ли это?

Валерий Макаров: - Ничего страшного в этом законе нет. Внесение 4% от стоимости дома в уставной капитал совершенно ничего не решает. Да, с рынка уйдут компании, у которых нет этих 4%, и это замечательно, потому что как раз от них все проблемы. С другой стороны, нельзя сказать, что это решит проблему обманутых дольщиков. Так что это плохой закон.

Евгений Морозов: - Закон нужен, ведь по ряду позиций жилье строили все, кому не лень. Очень много непрофессионалов было на рынке, теперь останутся игроки, которые готовы работать длительно. Мы должны строить качественное жилье, чтобы потом не было стыдно.

Евгений Афанасьев: - Мы тоже не видим угроз от нового закона. У нас консервативная компания, мы никогда не строили на заемные средства.

Генеральным партнёром проведения круглого стола «Рынок недвижимости 2016. Итоги года» выступил ЖК «Цветной бульвар»; Официальный партнёр Radisson Hotel, Калининград; Партнёры: банк «Российский капитал», Бизнес-презент. Партнер торжественной части мероприятия компания ООО «Неско Северо-Запад».

Круглый стол «Рынок недвижимости 2016. Итоги года» ​

Калининград