В новый год с новыми ставками: как вырастут налоги на имущество с 2016 г.

Фото: Виктор Гусейнов

С 2016 года в Калининградской области при исчислении налога на имущество будет использоваться кадастровая, а не инвентаризационная стоимость объектов недвижимости. Как утверждают и исполнительная, и законодательна ветви власти региона, эта новация всего лишь приводит местную систему налогообложения в соответствие с федеральной, а платежи вырастут не драматично. "Мы несколько лет готовились к этому, анализировали ситуацию”, — сказал министр финансов Калининградской области Виктор Порембский в октябре, презентуя на заседании облправительства новый расчет налога

Кроме того, это изменение просто поставит всех в одинаковые условия. Дело в том, что с 2013 года инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, не используется для вычисления сумм налога для новых объектов. Кадастровая оценка для этих целей может применяться только после принятия соответствующего регионального закона. В результате все, что было построено и введено в эксплуатацию после этого года, вообще не облагалось налогом.

Первые платежи по новой системе придется уплатить в 2017 году. По расчетам региональных властей, благодаря этому общие поступления в региональный и муниципальный бюджеты вырастут на 340-400 млн рублей.

Примечательно, что Налоговый кодекс определил, что регионы должны перейти на новый порядок расчетов налога на имущество с применением кадастровой оценки до 2020 года.

Личный кошелек

Для физических лиц налоговые ставки, списки льготников и налоговые вычеты “в значительной степени” отрегулированы на федеральном уровне, заметил Виктор Порембский. “У органов местного самоуправления есть широкое поле для маневра, для регулирования с учетом социальной и налоговой нагрузки", - отметил он.

Положительная разница между суммами налога на имущество физических лиц, исчисленных по новым и старым правилам, не должна превышать 20%. Следить за этим обязаны муниципальные власти, рассчитав налоговые ставки. А областное правительство и ФНС помогут им в этом деле.

Кроме того, уже на федеральном уровне установлено, что каждый собственник имеет право на налоговый вычет — не будут облагаться налогом не менее 20 кв. м в квартире и 50 кв. м в жилом доме. Еще 15 категорий граждан, например, пенсионеры и инвалиды, имеют право на налоговые льготы, причем муниципалитеты могут расширить список льготников.

До конца 2016 года все муниципалитеты обязаны принять новые ставки налога на имущество. Горсовет Калининграда уже это сделал, установив, что жилые дома, квартиры, гаражи, хозпостройки и машиноместа будут облагаться по ставке 0,1% кадастровой стоимости, что в три раза ниже максимально возможной. Жилая незавершенка будет облагаться по ставке 0,3%, коммерческая и дорогая недвижимость, которая стоит более 300 млн рублей - по ставке 2%. По федеральному закону переход на новую систему расчета будет постепенным благодаря понижающему коэффициенту, который составляет 0,2 и будет расти на 0,2 в каждый налоговый период.

Во время принятия этих ставок внезапно выяснилось, что, например, власти Калининграда не знают, сколько принесет этот налог в горбюджет. В ноябре после заседания горсовета, утвердившего эти ставки, председатель бюджетной комиссии Олег Быков заявил, что неизвестна общая городская налогооблагаемая база, не для всех объектов определена кадастровая стоимость, нет предварительных данных о собираемости этого налога. Кроме того, он заметил, что городские депутаты предлагали сделать ставки в два раза ниже утвержденных, но по настоянию региональных и городских властей фракция “Единой России” их увеличила. Сделано это было для того, чтобы гарантировать пополнение бюджета Калининграда в условиях общего сокращения налогооблагаемой базы.

Коммерческий счет

Причины пересмотра порядка расчета налога на имущество юридических лиц те же, что и для физических лиц: требования федерального законодательства, уравнивание в правах и пополнение бюджета. Как сообщил глава минфина Виктор Порембский в ноябре на заседании Облдумы, в Калининграде 15 торгово-деловых центров вообще не платят налог на имущество, При этом их общая площадь составляет 98 тысс кв. м, кадастровая стоимость — 2,3 млрд рублей. "При ставке налога в 2% они станут платить 47 млн рублей в год — или 480 рублей за 1 квадратный метр", — подчеркнул министр.

Изменение порядка расчета налога на имущество юридических лиц принималось позже и вызвало гораздо более активную дискуссию. Все-таки предприниматели традиционно более сплоченная группа, чем обычные граждане. Да и речь в этом случае идет о совсем других суммах. В первоначальном варианте законопроекта говорилось, что“в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость имущества, налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: в 2016 году - 1,5%, в 2017 году и последующие годы – 2 %.

“Честно говоря, без изменений на федеральном уровне мы бы, наверное, и у себя ничего не меняли бы, - сказал на круглом столе журнала “Строю и ремонтирую” председатель экономического комитета Калининградско областной думы Александр Кузнецов. - Но с 2013-го года налог на имущество начисляется, исходя не из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, а из кадастровой. В результате получился парадокс - все, что было построено после 2013-го года, налогом вообще не облагается, так как для этого нужно применять кадастровую стоимость, но это условие не было отражено в региональном законодательстве. Это ненормальная ситуация даже с точки зрения бизнеса, так как создала неравные условия. Поэтому был определенный нажим на нас, как законодателей, так как, с одной стороны, бюджетной — есть факт расточительства, а с другой, предпринимательской — создание неравных условий”. Он отметил, что дебаты вокруг соответствующего законопроекта были бурными, изменения в него вносились до последнего момента. “В ночь накануне заседания Облдумы мы собрались с губернатором, министрами, руководителями профильных комитетов и посрезали еще вполовину все коэффициенты, - рассказал он. - Причем наш минфин в лице Виктора Порембского пытался лечь костьми, чтобы не допустить этого. Поэтому вместо 1,5 поставили 0,75, вместо 2 — единицу. И дополнительно растянули сроки введения этих изменений. В следующем году под новые правила расчета попали только те строители, которые не сумели реализовать все, что построили. С 2017-го года новый порядок расчета будет применяться ко всем”.

В результате областная дума утвердила ставку налога на 2016 год в размере 0,75% от кадастровой стоимости недвижимости, на 2017 год - 1%, на 2018 и 2019 года — 1,5%, на 2020 год — 2%. Исключается из системы налогообложения 300 кв. м недвижимости. В 2016 году налог будут платить иностранные компании и строительные компании за непроданные квартиры. В 2017 году платить станут торговые и деловые центры.

При этом юристы ожидали, что этот закон примут в 2014, а начнет он работать в 2015 году. “Я так понимаю, что его отложили с учетом ситуации в экономике, а теперь "продавили", - пояснил глава юридической фирмы “Солнцев и партнеры” Станислав Солнцев.

Самые большие возражения по поводу нового порядка расчета налога на имущество возникли у строительных компаний. Как пояснил руководитель проекта “Цветной бульвар” компании “АвангардИнвестПроект” Виктор Иванюк, сейчас не лучшая ситуация в экономике, платежеспособный потребительский спрос падает, нераспроданные квартиры зависают на год-полтора после ввода дома в эксплуатацию. “Мы должны их зарегистрировать на себя, - сказал он. - То есть, мы выплачиваем кредиты и еще налог с товара, который нам не нужен. Мы же квартиры не себе строим, а для продажи. С учетом того, что это "серый ключ", полуфабрикат, то даже сдать их в аренду не можем, чтобы покрыть расходы на кредиты и налог. Мы считаем, что это не товар, что его нельзя на застройщиков регистрировать”.

Но в целом, по словам генерального директора ООО “АвангардИнвестПроект” Александра Ярошенко, этот налог не оказывает решающего влияния на рынок недвижимости, хотя и стал дополнительным бременем для всех. Как считает генеральный директор агентства недвижимости “Авеню Риэлт” Марат Субхангулов, сильнее всего продажи зависят от ставок по ипотечным кредитам. Если будут нормальные государственные программы поддержки покупателей, если конкурентная среда у застройщиков будет здоровой, то многие проблемы исчезнут, в том числе и налоговые.

Налоговый маневр

Принятые решения и ставки не являются чем-то непреодолимым. Так считают и региональные законодатели, и юристы, и сами плательщики. При известном усердии и желании можно так оптимизировать расчеты по новым правилам, что новые суммы будут почти неотличимы от старых, считает Александр Кузнецов. Уже накоплен определенный опыт в деле снижения налогооблагаемой базы, подтверждают Станислав Солнцев и руководитель отдела оценки компании “Стандарт Оценка” Левон Багдасарян. Можно добиться снижения кадастровой стоимости.

Основания для этого федеральным законом предусмотрены очень простые - подтвержденная рыночная стоимость на момент пересмотра кадастровой оценки и недостоверные сведения об объекте, которые использовались для установления этой стоимости. Другое дело, что не всегда выгодно это делать, особенно физическим лицам. Ведь разница между инвентаризацонной и кадастровой стоимостями может оказаться не настолько существенной, чтобы пересмотр оправдал затраты на оценку, услуги юристов и судебные разбирательства, предупреждает Станислав Солнцев. Если речь идет о нескольких сотнях или даже тысячах рублей, то многим выгоднее будет их заплатить, чем тратить десятки тысяч на установление новой кадастровой стоимости.

Кроме того, уже летом 2016 года кадастровая стоимость будет устанавливаться вновь. Поэтому лучше позаботиться о том, чтобы в этот раз она была определена точно.

Александр Кузнецов напомнил, что любой закон можно изменить. Но для этого заинтересованным лицам придется обосновать необходимость изменений и донести свою позицию до законодателей.