Эксперты — о рынке новостроек Калининграда: «В банках очереди на сделки»

Фото: Марина Маркевич

Подорожавшая на фоне роста ключевой ставки и отмены льготных госпрограмм ипотека все чаще заставляет калининградцев задаваться вопросом: как изменятся цены на «квадраты» новостроек в следующем году? РБК Калининград выяснял с региональными экспертами, чего ждать жителям российского полуэксклава от рынка первичной недвижимости в 2026 году.

Цены на жилье в новостройках Калининграда замерли: с начала ноября стоимость квартир такого сегмента подросла всего на 0,3%, подсчитали эксперты федерального портала «Мир квартир». В среднем, жилье на первичном рынке недвижимости покупателям предлагалось за 8,4 млн руб. Квадратный метр подорожал на 0,6% — до 154,6 тыс. руб.

По стране «квадрат» новостроек вырос в цене на 1,2% и теперь стоит 154,2 тыс. руб. Квартиры по российским городам подорожали на 1,9% — до 8 млн руб.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Союз профессиональных риелторов», члена Совета российской гильдии риелторов Калининграда Татьяны Гилевой, такое небольшое изменение ценника на новостройки свидетельствует о стабильности регионального рынка недвижимости. Немалую роль в этом играет и лояльные застройщики, которые предлагают разные бонусы и программы. Как следствие: даже сегодня, при сравнительно высокой ставке рыночной ипотеки, желающих оформить такой кредит немало.

«Сейчас, когда у нас ставки по ипотеки варьируют в пределам 17-22%, <...> люди идут за ипотекой. И мы видим такую тенденцию, что в отдельных банках наши клиенты получили одобрение, ждут выхода на сделку, но банки на нее выводят не сразу. Менеджеры говорят: извините, у нас повышенный спрос, есть режим ожидания, есть очередь», — говорит собеседница РБК Калининград.

«Цены могут корректироваться вниз»

Татьяна Гилева уверена: цены на новостройки сильно меняться не будут, даже если Центробанк снизит ключевую ставку.

«Если ключевая ставка снизится хотя бы на четыре пункта, как сейчас прогнозируют до 13−14%, хотя я в это сильно не верю… Но даже если она станет ниже на два пункта, то это просто укрепит спрос. Но это не должно влиять на стоимость квартир. Стоимость квартир будет расти при ставке от 6 до 9%», — уверена Татьяна Гилева.

Глава клуба риелторов, генеральный директор ООО «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов предполагает, что в 2026 году калининградцев на рынке первичной недвижимости ждет некая стагнация по ценам, и, даже, возможно, корректировка вниз.

«В регионе наблюдается переизбыток предложения, новое жилье не успевает распродаваться и продолжает накапливаться. Поэтому роста цен не будет. Подорожание может быть только в том случае, если, условно говоря, инфляция пойдет сильно вверх. <...> То есть рост может быть только за счет инфляции, но не за счет, скажем так, дефицита предложения или улучшения качества [объектов]. <...> В общем и целом, цены все-таки будут стагнировать и немного снижаться, это будет нормальная история оздоровления рынка, тогда большее количество людей всё-таки сможет что-то купить. Потому что, у нас сейчас в текущей цене недвижимости, считаю, очень много спекулятивных составляющих за счет льготных ипотек с господдержкой и всего прочего, <...> . На мой взгляд, жилье все-таки должно быть более доступным, чем сейчас», — категоричен Перевалов.

То небольшое подорожание, которые дают аналитики «Мира квартир», Перевалов считает своего рода локальной статистикой портала.

«Для примера допустим, что офис продает 1-1,5 тыс. квартир. Застройщик взял и на весь этот объём поднял цену на 500 руб. за квадратный метр. И сразу во всех открытых источниках, на сайтах становится видно, что жилье подорожало.<...> Вот я бы смотрел не насколько застройщик поднял цены, а на объем продаж. Когда, допустим, из этих тысячи квартир у тебя в месяц продается 1% объектов, то это нельзя считать подорожанием. Вот если бы он продал за этот месяц хотя бы 100 квартир, то есть 10%, тогда мы можем уже говорить о росте цен. А так это просто стимулирование покупателей: вот смотрите, как подорожало, берите, хватайте», — объясняет Перевалов.

Руководитель агентства недвижимости «Частная собственность» Кристина Батрушевич солидарна с коллегой: с учетом акций, которые в последний месяц предлагают региональные застройщики, цены на новостройки наоборот пошли вниз. Но говорить о каких-либо прогнозах на будущее в настоящее время очень сложно.

«Сейчас такое большое количество обстоятельств, которое может повлиять на цены… Если мы говорим про Калининградскую область, здесь большую роль играет наша политическая обстановка. Если начнется какое-то нагнетание, то цены, конечно, резко пойдут вниз. <...> Очень много сейчас говорят о том, что изменят семейную ипотеку. То есть сейчас она предлагается под 6%, а идут разговоры, что её сделают под 12%. Естественно, такие изменения тоже приведут к падению цен. <...> Но при этом, если поднимутся налоги, насколько вот они планируются, дополнительные сборы и так далее, то это повлияет на стоимость стройматериалов и так далее. А рост цен на стройматериалы, естественно, ведет за собой повышение цен на недвижимость. Поэтому прогнозировать можно, исходя уже из каких-то подписанных, окончательных поправок в законы, либо когда мы уже точно понимаем, что будет на мировой арене», — уверена Батрушевич.

Дефицит новостроек не грозит

Несмотря на повышенный спрос, дефицита новостроек в 2026 году в регионе не предвидится, считает Татьяна Гилева.

«В Калининградской области вводится колоссальное количество новостроек и колоссальное количество проектов будет стартовать в следующем году. То есть дефицита в новостройках нет. Если какое-то закрытие проектов и будет, возможно кто-то отложит проект, то у нас непроданных [запасов] очень много, и акции от девелоперов с такими запасами все равно будут, ведь недвижимость надо продавать», — уверена риелтор.

Олег Перевалов тоже считает, что рынок новостроек перенасыщен настолько, что даже при сравнительно активных продажах региону дефицит такого жилья не грозит.

«Сейчас продажи чуть активизировались, но, скажем, не в тех объемах, которые хотелось бы рынку, то есть тому огромному количеству собственников, которые хотят продать свою недвижимость. <...> Продажи вроде выросли, и вторичка немножко ожила, но это совершенно не те объемы, которые необходимы для накопившегося за последние пять лет предложения. Оно очень сильно накопилось, у застройщиков — куча непроданных остатков и строящихся, и уже сданных в эксплуатацию. На рынке много непроданной вторички, которая, как и «серый ключ» продается особенно тяжело», — констатирует Перевалов.

Покупать или не покупать, вот в чем вопрос

Стоит ли покупать или продавать недвижимость в 2026 году? Татьяна Гилева считает, что в тех условиях, когда государство поддерживает новостройки и категории граждан, попадающих под льготную ипотеку, новостройки по-прежнему будут пользоваться популярностью. Самый неблагоприятный прогноз, это то, что сейчас люди очень скептически относятся к вторичному жилью до 2000 года постройки.

<...> Сейчас, когда новостроек в избытке, вторичное жилье не то, чтобы вышло из зоны комфорта, там уже, можно сказать, планировочные решения уже устаревшие. И люди готовы переплатить достаточно существенную сумму, дабы взять новостройку. Так что конкуренция здесь будет. <...> Но рынок не в стагнации, он достаточно стабильный. И хорошо, что цены на недвижимость не растут в такой прогрессии, как они, например, росли в 2020 году», — подытожила Гилева.

Олег Перевалов считает, что если особой нужды нет, то с покупкой можно повременить.

«Да, продажи активизировались, кто-то немного добирает недостающие суммы по рыночной ипотеке, другие — оформляют семейную: всего 6%, надо брать… Но что нам дает статистика ДомРФ. Задолженность по ипотеке растет, понемногу прибавляется. И я так скажу, что она и дальше будет сильно прибавляться», — не сомневается эксперт.

Он уверен: продажи по семейной ипотеке идут по завышенной цене. И если новые владельцы не смогут выплачивать взносы по ипотеке, то вернуть свои деньги в полном объеме они не смогут.

Кристина Батрушевич наоборот уверена: надо жить в моменте.

Вспомните цены 10-20 лет назад, сейчас люди вздыхают: «Тогда как было дорого, а сейчас это копейки», — объясняет эксперт.

За покупку жилья говорит и тот факт, что со временем условия по льготным программах не улучшаются, считает Батрушевич.

«Что сейчас стало с сельской ипотекой? Она стала для небольшого количества людей, а раньше сельскую ипотеку под 3% годовых могли взять все. И очень многие этим не воспользовались, а сейчас очень жалеют, понимаете? Про семейную ипотеку, вот даже я могу сказать, в 2021 году я взяла жилье под 5%. Сейчас в регионе есть застройщики, которые предлагают 2,2% годовых, <...> но это не такой большой процент людей. И, вот моё мнение, что все субсидированные госпрограммы, типа семейной ипотеки, в ближайшем будущем будут ужесточаться. Я уже сейчас могу сказать, что банки одобряют ипотеку хуже, более придирчиво. Поэтому я считаю так: есть возможность, лучше это сделать сейчас, чем ждать, что что-то поменяется. Потому что квартира — это долгоиграющая инвестиция. И даже если предположить, что цена в следующем году, по каким-либо причинам снизится, то поверьте, пройдет два-три года, пока люди будут платить ипотеку, квартиры всё равно прибавят в цене», — объяснила риелтор свою точку зрения.

Как писал РБК Калининград, за месяц объем выдачи льготной ипотеки калининградскими банками вырос на 17%. В октябре число таких сделок увеличилось до 492 договоров против 421 сентябрьских. Калининградцам в октябре было выдано 2,5 млрд руб., что на 18% больше показателя предыдущего месяца.