Как удаленно продать квартиру: риски и возможности

Фото: Александр Подгорчук

В последнее время многие владельцы калининградской недвижимости находятся за рубежом или на территории «большой» России, не имея возможности лично присутствовать при продаже своего имущества. РБК Калининград узнал, что необходимо для удаленного проведения сделки купли-продажи и на какие «узкие» места нужно обязательно обратить внимание.

Если собственник в России

«Если продавец недвижимости находится в другом городе России, а сама недвижимость — в Калининградской области, и агентство нашло покупателя на этот объект, то оно может оформить такую сделку дистанционно, а продавец — не приезжать и сохранить деньги, которые он потратил бы на дорогу. Для этого необходима доверенность на сбор документов для продажи», — рассказала руководитель агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк.

По ее словам, документ можно отправить по почте от нотариуса того города, где находится продавец на адрес нотариуса в Калининграде, который передаст доверенность непосредственно сотруднику агентства. Тот самостоятельно готовит полный пакет необходимых документов и определяет с покупателем порядок расчета — или непосредственно расчет наличными, или, в случае ипотеки, помогает им оформить ипотечный кредит в банке.

На территории страны сделки можно проводить дистанционно через сервис электронной регистрации. Для этого в одно и тоже время (оно оговаривается заранее, с учетом часовых поясов) продавец недвижимости приходит в отделение банка в своем городе, риелтор с покупателями — в офис этого же банка в Калининграде.

«Происходит электронное подписание документов — договора купли-продажи, подачи заявления на регистрацию перехода права собственности. Оговаривается банк, через который будет осуществляться расчет. Сегодня практически все банки освоили такие дистанционные оформления сделок, чаще этим занимаются Сбербанк или ВТБ, но можно выбрать другой банк, отталкиваясь от цен на их услуги. Сервис электронной регистрации платный — оплачивается сама электронная сделка, сервис безопасных расчетов — но он вполне доступный, и, как правило, за такие расходы стороны платят пополам», — делится практикой эксперт.

«К нам люди обратились в Калининграде с просьбой продать участок в Алтайском крае. Наше агентство выставило этот участок на Авито, на Алтае его потенциальные покупатели посмотрели. Обе стороны пришли в отделения Сбербанка в своих регионах, и мы провели сделку удаленно», — рассказал руководитель агентства недвижимости «Авеню Риелт» Марат Субхангулов.

При этом эксперт отметил, что в таких случаях для сделки необходим только паспорт, остальные документы агентства недвижимости могут заказать самостоятельно. Он добавил, что на его практике сделки купли-продажи, если собственник находится в другой стране, пока не встречались.

Если за границей

«Если продавец находится за границей в стране, которая входит в перечень недружественных стран, значит он не является резидентом РФ. Тогда доверенность он может оформить в посольстве России или у нотариуса той страны (с апостилем), где сейчас проживает, и отправить ее почтой в Калининград. Обязательное условие — сделка проходит только на территории Калининградской области», — делится практикой Лариса Шуляк.

Далее, по ее словам, продавцу необходимо открыть спецсчет, куда поступят деньги от продажи недвижимости. Но воспользоваться ими он сможет только с разрешения комиссии.

Фото: Александр Подгорчук

«Такие сделки у нас уже проходили, спецсчета открыты, но никто из продавцов средства с них получить до сих пор не сумел. Поэтому, думаю, для успешной операции надо быть гражданином РФ, резидентом Калининградской области, то есть непосредственно проживать здесь более 180 дней. В противном случае, получить на спецсчет деньги и ждать разрешения, когда можно будет ими воспользоваться», — говорит риелтор.

В случае, если владелец недвижимости находится в дружественной стране, сервисом дистанционной регистрации воспользоваться невозможно, он действует только на территории России.

Доверенность, как и в других случаях, оформляется в консульстве России (тогда она оформляется на русском языке и не требует перевода) или в нотариальной конторе (с нотариально заверенным переводом самой доверенности и печати нотариуса). Документ высылается в Калининград почтой и продавец должен рассчитывать время с учетом почтовых и логистических услуг.

«Владельцу объекта необходимо открыть счет здесь, в Калининграде, разместить на нем деньги, так как направить в другую страну средства напрямую в нынешних реалиях вряд ли получится. А далее он самостоятельно переведет их между своими счетами, ему это не запрещено. Конечно, с учетом конвертации валюты», — говорит Лариса Шуляк.

Риски для сторон

Если грамотно оформить доверенность, оговорить в ней, что продажа возможна при условии зачисления денег на счет банка, то сделка для продавца будет безопасна.

«Сделка будет зарегистрирована только при условии подтверждения наличия денег на счету собственника. То есть саму форму доверенности необходимо составлять правильно, она не может допускать каких-либо действий с финансами по усмотрению доверенного или третьих лиц. Или доверенное лицо должно быть очень надежным, ведь продавцу, в конечном счете, важно получить деньги за свое имущество», — считает эксперт.

Покупателям, по ее мнению, надо обращать внимание на то, чтобы в приобретаемой квартире не было прописано третьих лиц. Если на момент покупки в ней прописан человек, который даже не участвовал в приватизации, могут возникнуть проблемы.

«Бытует мнение, что регистрация по месту жительства не дает никаких прав собственности, а человека можно выписать через суд в любой момент. На самом деле, после совершения сделки это сделать будет практически невозможно. По закону человек, который не участвовал в приватизации, но зарегистрирован по месту жительства, сохраняет за собой право проживания пожизненно», — объясняет риелтор.

Какие нужны документы

Кроме паспорта, для сделки обязателен правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарения, ренты, долевого участия — важно понимать на основании чего человек имеет право на продаваемую недвижимость. Выписку ЕГРН об отсутствии арестов запрещения агенства недвижимости могут получить самостоятельно.

Фото: Александр Подгорчук

«Собственник должен оговорить с риелтором свое семейное положение, чтобы тот знал, как приобреталась недвижимость, в браке или нет. Относительно наследства тоже есть нюансы, когда оно получено — по закону или по завещанию, сколько времени прошло с даты смерти наследодателя. То есть риелтор, как организатор сделки, должен предусмотреть риски не только для продавца, но и для потенциальных покупателей», — отмечает Лариса Шуляк.

Сделка с нотариусом

Если владельцу недвижимости некому доверить продажу или покупку своей собственности по доверенности, он может совершить «дистанционную сделку» с помощью нотариуса.

«Сегодня для продажи недвижимости сторонам сделки, которые находятся в разных регионах нашей страны, достаточно обратиться к нотариусу в том регионе, где каждый из них находится. Если один из участников — продавец или покупатель — проживает за границей, то такой вариант сделки на сегодняшний день невозможен», — объясняет нотариус Варвара Рудобелец, специализирующаяся на удаленных сделках.

По ее словам, выбор нотариусов осуществляется непосредственно участниками, они могут обратиться к любому нотариусу региона, в котором они находятся. Далее стороны взаимодействуют каждый со своим нотариусом, нотариусы при этом друг с другом. Проект сделки создается ими в электронной форме посредством Единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки.

Отдельно специалист обозначила, что один из нотариусов обязательно должен находиться в регионе, где продается недвижимость. То есть, если в области нет владельца квартиры, тогда покупатели должны быть на ее территории.

«Дистанционные сделки абсолютно безопасны, они совершаются с соблюдением всех требований законодательства, при этом сохраняется тайна совершения нотариальных действий. Кроме того, ответственность нотариусов за причиненный по вине нотариусов вред вследствие признания сделки недействительной является солидарной», — заверяет эксперт.

Отметим, участвовать в такой сделке могут как физические, так и юридические лица, количество как участников сделки, так и количество нотариусов ее удостоверяющих, не ограничено.

Надо ли платить налог и где

Налог на недвижимость платится в России, эти правила остались неизменными. Если вы получили свою квартиру по наследству, приватизации или в случае дарения, то заплатите налог при владении недвижимостью менее трех лет. В иных случаях — если владели ею менее пяти лет. Для резидентов страны размер налога составит 13%, нерезидентов — 30%.