Развели дома. Почему возник земельный конфликт в элитном ЖК Светлогорска
В одном из элитных жилых комплексов Светлогорска разгорелся «земельный» конфликт, который, учитывая количество строящихся ЖК, может стать типичным в масштабах страны. Журналист РБК Калининград побывал на месте и разобрался, в чем причины.
Один из крупнейших финансово-промышленных холдингов России, компания Setl Group несколько лет строит в Калининградской области современные жилые комплексы. «Стерео», «Золотые пески», «Олимпия», «Alpen Park» — названия этих ЖК в Калининграде и Светлогорске можно найти на титульной странице сайта застройщика.
В фирменных рекламных проспектах элитные ЖК называют «кварталами счастливых людей»... Покупателей со всей страны привлекают текстами типа: «На территории комплекса предусмотрено комплексное озеленение, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, автостоянки, система видеонаблюдения. Всего в 3 км от проекта — побережье Балтийского моря, рядом располагается озеро Тихое» или «Расположение комплекса отличается удобной транспортной доступностью». Оплатившим 100% стоимости квартир (а это часто не менее 100 тысяч рублей за квадратный метр) обещают скидки.
Негативные последствия такого маркетинга в полной мере ощутили на себе жители одного из построенных Setl Group ЖК Светлогорска — «Lake City». И удобная развязка, и транспортная доступность стали для них не просто пустыми словами, а причиной затяжного конфликта. Причем, люди убеждены, что их дезинформировали и столкнули лбами именно на стадии покупки квартир.
Вне зоны доступа
С марта 2021 года доступ к жизненно важным объектам из домов № 9 и 11 ЖК «Lake City» по Майскому проезду сильно затруднен. Ходить по кратчайшему пути в магазин, в школу, в поликлинику или на остановку общественного транспорта теперь нужно не напрямую, а в обход, что намного дольше. Приходится делать большой крюк, к тому же, по «технической» дороге, говорят жители. Все потому, что их соседи по ЖК из дома № 3 решили огородиться — за свой счет поставили забор и тем самым перекрыли удобную дорогу к другим домам всем, включая автомобили экстренных служб.
С другой стороны, прямо в центре территории ЖК высится еще один забор. Он огораживает территорию будущей стройплощадки. Setl Group и представляющие ее интересы местные компании «Setl City Калининград» и ООО «Бизнес» будут возводить здесь новые дома, разрешения на еще одну очередь ЖК уже получены.
«Как людям ходить в обход всего этого, особенно в зимний период, без освещения? А детям? А через лес тут если идти, то где-то примерно в 300 метрах будет дорожка, которая спускается к озеру (Тихое — прим. РБК Калининград), но это сильно в гору.
Как туда например зимой маме с коляской или пенсионеру залезть по такому крутому склону? Там ни фонарей, ничего не оборудовано», — возмущается один из жильцов дома № 9 Олег, не пожелавший назвать свои имя и фамилию (имя изменено по его просьбе — прим. РБК Калининград).
Попытки переговоров двух домов с третьим пока к конструктивному решению не привели. Дом № 3 стоит на своем.
«Много было обещано застройщиком. Дом бизнес-класса, у нас должна быть огороженная территория.
Во всех рекламных проспектах это было написано, что у нас ограждение по границам участка дома. Ничего этого не было сделано. И теперь у нас идут ссоры с соседними домами. Мы хотим, чтобы наша территория выглядела достойно, чтобы не ходили там в туалет… У нас большое имущество — спортивная площадка, детская площадка, которые мы обязаны содержать в надлежащем виде, вот для чего мы хотели огородиться.
И Горчаков (исполнительный директор ООО «Бизнес» Сергей Горчаков — прим. РБК Калининград), и Бондаренко (глава администрации Светлогорского городского округа Владимир Бондаренко — прим. РБК Калининград) то дают письмо, что мы имеем право сами распоряжаться своим имуществом, нести бремя по его содержанию, и что общее собрание должно решать, то дают нам письмо, что, якобы, на нашем участке под сервитутом (ограниченное право пользования чужой собственностью - прим. РБК Калининград) находятся парковки для дома № 11 и под сервитутом проход и проезд. Мы категорически с этим не согласны», — объясняет председатель совета дома № 3 Любовь Максименкова.
«Они себе даже разворотную площадку для машин МЧС сделали, тоже за свой счет, и камеры собираются ставить, и охрану нанимать. А нам-то как быть?
Ведь с появлением этого забора ситуация в прямом смысле до первого пожара — если что случится, то машина к нашим домам просто не подъедет», — задается вопросом житель дома № 11 Андрей.
Разные ответы застройщика
Официальный представитель застройщика в ответ на эти обвинения жильцов заявил РБК Калининград, что под каждый дом в ЖК был изначально сформирован свой земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства. Да, квартиры продаются в доме, дом расположен в жилом комплексе, но это не значит, что земельный участок территории ЖК должен быть единым, утверждает исполнительный директор ООО «Сетл Сити Калининград» и ООО «Бизнес» Сергей Горчаков.
«Даже если жильцы новых домов захотят огородиться, я, к сожалению, не смогу этому противодействовать», —
констатировал он, тут же пообещав до майских праздников сделать временную дорожку за счет компании.
«Потом, когда разработаем проектную документацию и будем строить жилой комплекс (еще один по Майскому проезду, градостроительный совет региона ранее одобрил проект трех 6-7-этажных домов — прим. РБК Калининград), выполним ее (дорожку) уже в постоянной схеме, по всем нормативам. Там, я думаю, будет еще выполнено благоустройство вдоль улицы Майский проезд с возможностью беспрепятственного доступа всех жильцов. Это обязательство, которое мы взяли перед правительством Калининградской области, и нам под это благоустройство отведен участок Росимуществом. Но у нас все равно будет предусмотрен выход через территорию общего пользования», — сказал Горчаков.
Интересно, что два года назад, в мае 2019 года в своем письменном ответе на претензии жильцов (документ есть в распоряжении редакции — прим. РБК Калининград) исполнительный директор подтверждал, что жилые дома № 3,9 и 11 по Майскому проезду планировались как единый жилой комплекс и что отдельные ограждения для них не предусматривались.
Попались на рекламный крючок
Де-юре действительно получается, что право огородиться, как это сделал дом № 3, может любой из домов жилого комплекса. Участок под каждым из них внесен в реестр и имеет свой кадастровый номер. А потому утверждать, что территория ЖК является общей — юридически неверно и незаконно, комментирует знакомый с ситуацией юрист Алеся Дотер.
По ее словам, в российском законодательстве нет такой правовой нормы как жилой комплекс — она используется либо в промежуточных документах, либо в маркетинге для привлечения покупателей.
«Есть дом, и под домом должна быть земля. Надо изначально при выделении земельного участка под строительство домов учитывать, что к каждому дому должен быть отдельный земельный участок, а также вся инфраструктура и благоустройство, и говорить об этом покупателям», — говорит Дотер.
В свою очередь, собственники квартир ЖК «Lake City» в один голос утверждают, что при продаже менеджеры говорили им об общей территории комплекса. И для многих именно этот аргумент был решающим.
«Покупали жилье в последний момент, и, откровенно говоря, никто глубоко в документах не копал, потому что не думали, что такое возможно. Начали смотреть документы, а договор только на квадратные метры в доме. И то, что сейчас получилось — это нонсенс», — говорит собственник одной из квартир Сергей.
Спустя некоторое время после покупки квартир люди обнаружили и другие нарушения. Например, выяснилось, что во всем ЖК — серьезная проблема с парковками. В доме № 3 утверждают, что у них на 107 помещений только 20 парковочных мест, а в доме № 11 и вовсе нет ни одного парковочного места при 142 помещениях, и даже тротуар формально расположен на территории 9-го дома.
«И если жильцы дома № 9 скажут: мы тоже хотим выделиться, то у 11-го дома не останется ни парковок, ни пешеходной дорожки. У людей шок! Начинаются вопросы: почему мы должны платить за ремонт пешеходного покрытия, если мы им не пользуемся? Конечно, социальное напряжение возникает неизбежно», — продолжает владелец квартиры в доме № 9 Олег.
«Идите в суд»
Об этой ситуации в светлогорском ЖК «Lake City» знают чиновники, пожалуй, всех ответственных ведомств региона, но проблема не решается. Жители говорят, что писали во все инстанции, куда только можно было написать: застройщику, в управляющую компанию, в администрацию города, в прокуратуру региона и министерство регионального контроля, губернатору, в областное ГУ МЧС, в департамент недвижимости минэкономразвития России (переписка есть в распоряжении редакции - прим. РБК Калининград)…
Например, минконтроля в своих ответах напоминает, что строительный надзор осуществляется исключительно с даты извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии объекта требованиям технических регламентов, норм и правил. Начальник ГУ МЧС пишет, что предостережения о недопустимости нарушения требований пожарной безопасности ведомство направило управляющей компании и администрации Светлогорска. Минэкономразвития РФ отвечает, что не наделено полномочиями по разъяснению законодательства и практики его применения.
Говорят, осенью 2020 года глава региона Антон Алиханов присылал сюда своего представителя, чтобы разобраться в этом конфликте. Представитель организовал встречу собственников и чиновников администрации Светлогорска.
«Мы обсуждали ситуацию, был договор, что администрация готова выйти третьей стороной в суд. Но в итоге все 14 организаций, в которые мы обращались, говорят нам только одно: идите в суд. Мол, чтобы этот забор снести, нужно решение суда. Нам нужно набрать юридические основания для оспаривания. Мы собрали деньги. Юристы готовы изучать документы, но они не могут их собрать: то ли они потерялись, то ли нам их просто не дают», — рассказывают жильцы 9 и 11 домов ЖК.
Не обнадеживает их и вердикт, вынесенный в июне 2020 года судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда по одной из апелляций:
«...устройство ограждения по границе земельного участка многоквартирного жилого дома № 3, являющегося общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, в целом не противоречит закону и принято в соответствии с компетенцией общего собрания. Оснований для вывода о нарушении прав истца несоблюдением требований противопожарного законодательства также не имеется», — говорится в документе.
Правовая коллизия как повод задуматься
Согласно реестру, с начала 2021 года калининградские власти одобрили строительство нескольких жилых комплексов многоквартирных домов (корпусов) с едиными земельными участками.
Юрист Алеся Дотер считает, что при выдаче разрешений на строительство особую проверку должно проводить региональное агентство по архитектуре — следить, чтобы благоустройство не выполнялось за счёт другой территории, или чтобы это было установлено как сервитут. А покупателям эксперт советует при приобретении квартир в ЖК обращать внимание именно на то, как оформлен земельный участок под домом.
«Какой он, каких размеров, какой формы, какое благоустройство на нем. Только так. Потому что, если вам говорят, что вот этот участок под домом, но на соседнем участке стоит парковка, детская площадка — это неправомерно и незаконно, только на придомовом участке это должно быть, иначе будут вот такие проблемы. И сейчас, если получится так, что забор надо будет снести, то в суд пойдут уже жители того дома, который огорожен.
Да, земельное законодательство у нас говорит о том, что каждый дом может своим общим собранием решить, поставить забор или нет. Но, опять же, у нас и в Конституции, и в Земельном кодексе, и в Жилищном, и во всех других законодательных актах прописано, что не в ущерб и не затрагивая интересов других домов. То есть, они получается, защищая свои права, нарушают права других. То есть, идет коллизия в законе.
И вот тут надо смотреть документы, как это было изначально», — резюмирует Дотер.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
