Олег Перевалов: «дома в аренду — такой бизнес, о котором я бы не думал»

Фото: Александр Подгорчук

Калининградская область оказалась на 57 месте по доходности от сдачи частных домов, Как подсчитали аналитики федерального портала «Мир квартир», вернуть свои вложения собственники индивидуального жилья в Калининграде смогут через 15,3 лет при условии средней стоимости дома в 11 172 091 рублей.

Предполагается, что размер арендной платы должен быть не менее 60 793 рублей в месяц. Доход от сдачи квартиры в наем составит 6,5%.

По словам президента «Гильдии риелторов Калининградской области» Олега Перевалова, приобрести частный дом или коттедж в самом западном регионе страны сегодня можно начиная от 8 млн рублей. Размер арендной платы тоже может быть меньше заявленной федеральным порталом. Найти дом сегодня можно за 30- 40 тысяч в месяц. Правда, эксперт отмечает, что не советовал бы рассматривать всерьез такой бизнес, как аренда жилья.

«Аренда жилья — это скользкая штука. Во-первых, ставка всего 6,5%. Можно положить деньги на депозит, получится гораздо больше. <...> Вложившись в коммерческую недвижимость, вы тоже получите более выгодный результат», — объяснил он в разговоре с корреспондентом РБК Калининград.

К тому же, дом — это технически сложный объект, и сдавать его в аренду намного опаснее, чем, например, квартиру (чтобы в доме ничего не сломалось, либо не забилась канализация).

Второй аспект не в пользу бизнеса по сдаче в аренду ИЖС, по мнению собеседника — это низкий спрос на такую услугу в Калининградской области.

«С приходом лета спрос увеличивается, но как правило, снимают посуточно, либо максимум на месяц. Но это все очень сезонно, а потом, грубо говоря, в межсезонье ты его [дом] вообще никому не сдашь. Сейчас вообще даже посуточная аренда квартир на побережье и в городе «буксует», потому что очень сильно увеличилось количество предложений этих объектов. А спрос не увеличился», — продолжает разговор Перевалов.

Показатели спроса по его мнению напрямую зависят от количества самолетов, которые прилетают сегодня в регион.

«Грубо говоря, спрос ограничивается количеством бортов, которые могут прилететь в Калининград. Их летает в разгар сезона около 60 + в сутки. И в прошлом году летало столько же. Их не стало в два раза больше. А количество предложений по сдаче жилья стало больше. На этом фоне сейчас даже те, кто сдает апартаменты, неплохие квартиры испытывают сложности с клиентами. То есть, либо им приходится конкурировать по цене, либо по местоположению, либо по сервису. В общем, дома в аренду — это такой бизнес, о котором я бы лично не подумал», — резюмировал Олег Перевалов.

Выгоднее всего сдавать дома в Еврейской автономной области. Там показатель доходности составил 20,7% годовых, а окупаемость — всего 4,8 года. За ней в списке идут Кемеровская область (14,9% и 6,7 года), Приморский край (14,9% и 6,7 года), Липецкая (13,9% и 7,2 года), Ивановская (13,9% и 7,2 года), Ярославская (13,6% и 7,3 года), Псковская (13,5% и 7,4 года), Рязанская (13,5% и 7,4 года), Архангельская (13,1% и 7,6 года) и Новгородская (12,6% и 7,9 года) области.

Самый проблемный в этом плане регион — Дагестан. Здесь такой бизнес приносит всего 2,8% годовых и жилье окупается 35,3 года. Также невыгодно покупать для сдачи в аренду дома в Мурманской области (3% и 33,4 года), Москве (3,8% и 26,4 года), Северной Осетии (4% и 25,3 года), Севастополе (4,1% и 24,5 года), Кабардино-Балкарии (4,1% и 24,3 года), Забайкальском крае (4,3% и 23,4 года), Крыму (4,3% и 23,1 года), Санкт-Петербурге (4,5% и 22,1 года) и Адыгее (4,6% и 21,8 года).

В среднем по России доходность индивидуального дома составляет 7,4%, а окупаемость — 13,4%.

«Некоторые полагают, что выгода сдачи в аренду коттеджей выросла в последнее время, ведь аренда подорожала. Однако наши расчеты показывают, что специально покупать дом под сдачу не стоит торопиться. За последние два года доходность домов не изменилась, даже упала чуть-чуть — с 7,6% до 7,4%. Дело в том, что цены на дома выросли за это время на 40%, а аренда — на 37%. И еще нужно учитывать, что в реальности дом не всегда и не везде может сдаваться круглый год, так что показатели конкретного объекта могут сильно разниться с усредненными подсчетами. Их, кстати, для каждого дома несложно сделать самостоятельно», — согласен с мнением Перевалова генеральный директор федерального портала Павел Луценко.

Как писал РБК Калининград, в 2022 году небольшая квартира до 32 кв.м в новостройке Калининграда окупалась ее хозяевам за 17,9 лет.