Перейти к основному контенту
Калининград ,  
0 

Девелопер: "Система эскроу-счетов заставляет застройщиков повышать цены"

Фото: Александр Подгорчук
Фото: Александр Подгорчук

Изменение принципов строительства и введение системы эскроу-счетов (специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обязательств. — Прим. РБК Калининград), стали основополагающими факторами, которые провоцируют рост цен на жилье на рынке Калининградской области. Такое мнение высказал в интервью РБК Калининград инвестор и девелопер, работающий в сфере жилищного строительства Александр Качанович.

«Объясню. Представим, что у нас есть земельный участок, условно на 10 тыс. кв. метров и мы хотим построить дом. Банк нам говорит: вложите не менее 10%. Возьмем строительную себестоимость: например, 60 тыс. руб. за кв. м, из них 10 тыс. руб. — это первоначальные вложения, которые должен сделать застройщик. Мы потратили свои средства на строительство. Дальше у нас начинается привлечение банковского финансирования. Мы продаем по 100 [тыс. руб. за кв. м], потому что есть же еще стоимость земли, которую тоже нужно включить в цену, есть налоги, оплата расходов по службе заказчика и так далее.

Чтобы построить дом и вернуть кредит, нужно продать половину квартир, а чтобы набрать 50 тыс. из 100 тыс. за кв. м, — нужно продать вторую половину. И те деньги, за которые мы продаем, застройщик не получает, они лежат на эскроу-счетах, а собственником счета является покупатель-дольщик. Застройщик их взять не может. Такая система полностью демотивирует от продажи 100% квартир на этапе строительства.

Застройщику выгодно продать на этапе строительства половину квартир. Если он продаст все, то эти деньги лягут на какие-то счета, а он их получит только после ввода дома в эксплуатацию. Чего эти деньги будут стоить? Что он на них сможет купить? Более того, в строящемся доме квадратный метр продается за 100 тысяч рублей, а в уже построенном, например, за 120 или за 140 тыс. руб. Застройщик может сделать ремонт в квартирах и еще дороже их продать, потому что зачастую приезжающие из других регионов покупатели предпочитают полностью отремонтированные и даже меблированные квартиры, чтобы не тратить свое время, а сразу заселиться.

Любой застройщик понимает, что ему проще набрать половину, платить минимальный процент по кредиту, тогда оставшиеся метры — это будет его чистый денежный поток, свободный от кредита. Зачем продавать все, зная, что только через полтора года он сдает дом? Вы знаете, что будет в нашей стране через полтора года? И какими будут стоимость квадратного метра или курс валют? И многие застройщики говорят: «Лучше я в квартирах останусь». И это сильно снижает предложение на рынке. А рынок балансируется за счет спроса и предложения», — рассказал Качанович.

Бизнесмен назвал четыре фактора, влияющие на повышение цен на жилье в Калининградской области. Кроме системы эскроу это спрос, связанный с интересом к региону, удорожание себестоимости и желание застройщиков строить достойную недвижимость одновременно с требованиями властей к архитектурным, фасадным решениям.

«И еще один момент. Не всем застройщикам банки дают кредиты. Как следствие, какая-то их часть автоматически или укрупняется, или уходит с рынка. Что, в свою очередь, еще уменьшает предложение. И все это балансируется резким ростом цены», — резюмировал эксперт.

Ранее РБК Калининград писал, что средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Калининградской области достигла 111,99 тыс. руб. в декабре. В ноябре она составляла 105,2 тыс. руб., в октябре — 101,9 тыс. руб. Данный показатель — максимальный с января 2019 года.

Постоянно растет и стоимость новостроек. В ноябре 2021 года квадратный метр нового жилья в Калининградской области по фактическим сделкам в среднем стоил 82 572 рубля — на 1,2 тыс. руб. больше, чем в октябре. Это максимальный показатель за все время. В объявлениях медианная цена квартир на первичном рынке достигла 99 167 рублей. Предыдущий максимум был зафиксирован в феврале 2021 года — 97 560 рублей.

СберПро Главное

Стальные нервы. Как трансформируется экспорт металлов

СберПро Главное

Страна технологий и возможностей. Что нужно знать бизнесу об экономике Китая

СберПро Интересное

Код в безопасности. Почему компаниям стал нужен кибериммунитет

СберПро Недвижимость

Аналитика, сервис, персональные туры. AI для маркетинга и продаж в недвижимости

СберПро Интересное

От подбора персонала до кадрового прогнозирования. Как HR-отделы могут использовать AI в 2025 году

СберПро Транспорт

Тренды развития логистики России в 2025 году

СберПро Туризм

Тренды велнес-туризма в 2025 году. Как развивается индустрия оздоровительных путешествий

СберПро Интересное

Две работы не предел. Как параллельная занятость меняет рынок труда

СберПро Интересное

Барометр отрасли. Строительство и недвижимость: тренды 2025 года

СберПро Транспорт

Экзамен для автобуса. Пассажиры ждут комфорта — цифровые технологии помогают в этом

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.


 

Лента новостей
Курс евро на 24 июня
EUR ЦБ: 89,84 (-0,3)
Инвестиции, 23 июн, 18:45
Курс доллара на 24 июня
USD ЦБ: 78,29 (-0,21)
Инвестиции, 23 июн, 18:45
Все новости Калининград
Путин подписал закон о блокировке активов причастных к диверсиям лиц Политика, 16:39
Аэропорты Казани и Нижнекамска закрыли для полетов Политика, 16:36
Трамп заявил о надежде на сделку с Россией Политика, 16:32
Почему Павелецкая — новый район больших возможностей РБК и Pioneer, 16:30
Минздрав Ирана заявил о сотнях погибших при ударах Израиля Политика, 16:30
Минобороны опубликовало видео взятия Дылеевки в ДНР Политика, 16:29
Война Израиля и США с Ираном. Главное Политика, 16:24
Как располагать к себе людей
Интенсив о харизме
Узнать больше
Госдума расширила полномочия ГИБДД по отзыву водительских прав Общество, 16:22
«ПДС — это финтех-продукт»: Т-Банк о будущем долгосрочных сбережений Quote, 16:21
Главная сенсация «Ролан Гаррос» проиграла в квалификации Уимблдона Спорт, 16:17
Набравшая 400 баллов выпускница рассказала, как готовилась к ЕГЭ Общество, 16:14
Путин подписал закон о создании в России национального мессенджера Технологии и медиа, 16:09
Дума поддержала невыдачу удостоверений фильмам, противоречащим ценностям Общество, 16:04
Дэвид Кроненберг объяснил значение теорий заговора для людей Life, 16:04