Девелопер: "Система эскроу-счетов заставляет застройщиков повышать цены"
Изменение принципов строительства и введение системы эскроу-счетов (специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обязательств. — Прим. РБК Калининград), стали основополагающими факторами, которые провоцируют рост цен на жилье на рынке Калининградской области. Такое мнение высказал в интервью РБК Калининград инвестор и девелопер, работающий в сфере жилищного строительства Александр Качанович.
«Объясню. Представим, что у нас есть земельный участок, условно на 10 тыс. кв. метров и мы хотим построить дом. Банк нам говорит: вложите не менее 10%. Возьмем строительную себестоимость: например, 60 тыс. руб. за кв. м, из них 10 тыс. руб. — это первоначальные вложения, которые должен сделать застройщик. Мы потратили свои средства на строительство. Дальше у нас начинается привлечение банковского финансирования. Мы продаем по 100 [тыс. руб. за кв. м], потому что есть же еще стоимость земли, которую тоже нужно включить в цену, есть налоги, оплата расходов по службе заказчика и так далее.
Чтобы построить дом и вернуть кредит, нужно продать половину квартир, а чтобы набрать 50 тыс. из 100 тыс. за кв. м, — нужно продать вторую половину. И те деньги, за которые мы продаем, застройщик не получает, они лежат на эскроу-счетах, а собственником счета является покупатель-дольщик. Застройщик их взять не может. Такая система полностью демотивирует от продажи 100% квартир на этапе строительства.
Застройщику выгодно продать на этапе строительства половину квартир. Если он продаст все, то эти деньги лягут на какие-то счета, а он их получит только после ввода дома в эксплуатацию. Чего эти деньги будут стоить? Что он на них сможет купить? Более того, в строящемся доме квадратный метр продается за 100 тысяч рублей, а в уже построенном, например, за 120 или за 140 тыс. руб. Застройщик может сделать ремонт в квартирах и еще дороже их продать, потому что зачастую приезжающие из других регионов покупатели предпочитают полностью отремонтированные и даже меблированные квартиры, чтобы не тратить свое время, а сразу заселиться.
Любой застройщик понимает, что ему проще набрать половину, платить минимальный процент по кредиту, тогда оставшиеся метры — это будет его чистый денежный поток, свободный от кредита. Зачем продавать все, зная, что только через полтора года он сдает дом? Вы знаете, что будет в нашей стране через полтора года? И какими будут стоимость квадратного метра или курс валют? И многие застройщики говорят: «Лучше я в квартирах останусь». И это сильно снижает предложение на рынке. А рынок балансируется за счет спроса и предложения», — рассказал Качанович.
Бизнесмен назвал четыре фактора, влияющие на повышение цен на жилье в Калининградской области. Кроме системы эскроу это спрос, связанный с интересом к региону, удорожание себестоимости и желание застройщиков строить достойную недвижимость одновременно с требованиями властей к архитектурным, фасадным решениям.
«И еще один момент. Не всем застройщикам банки дают кредиты. Как следствие, какая-то их часть автоматически или укрупняется, или уходит с рынка. Что, в свою очередь, еще уменьшает предложение. И все это балансируется резким ростом цены», — резюмировал эксперт.
Ранее РБК Калининград писал, что средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Калининградской области достигла 111,99 тыс. руб. в декабре. В ноябре она составляла 105,2 тыс. руб., в октябре — 101,9 тыс. руб. Данный показатель — максимальный с января 2019 года.
Постоянно растет и стоимость новостроек. В ноябре 2021 года квадратный метр нового жилья в Калининградской области по фактическим сделкам в среднем стоил 82 572 рубля — на 1,2 тыс. руб. больше, чем в октябре. Это максимальный показатель за все время. В объявлениях медианная цена квартир на первичном рынке достигла 99 167 рублей. Предыдущий максимум был зафиксирован в феврале 2021 года — 97 560 рублей.
