Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Калининград
«Ювентус» пригрозили исключить из серии А после обвинений в махинациях Спорт, 14:52
Путин поручил проработать экспорт водорода в ЕС по действующим трубам Экономика, 14:49
Сколько стоит ваш идеальный клиент? Инструкция по определению Pro, 14:47
Путин поручил за неделю подготовить план по борьбе с «омикроном» Политика, 14:44
Калининград вошел в топ популярных городов для осенних поездок Калининград, 14:40 
Какие ошибки часто допускают начинающие продавцы на маркетплейсах РБК и Модульбанк, 14:38
В «Динамо» заявили о нововведениях после смерти 16-летнего игрока Спорт, 14:30
BMW показала 750-сильного конкурента Lamborghini Urus Авто, 14:25
Силуанов увидел надежду на компромисс в переговорах «Роснано» по кредитам Финансы, 14:21
«Вас завалят этим»: как Дерипаска и Набиуллина поспорили о кредитах Экономика, 14:16
Как купить дорогой спорткар с пробегом: секреты и тонкости РБК и Porsche, 14:15
Genesis рассекретил дизайн нового G90 Авто, 14:14
ЦБ предложил два способа повысить доходность вкладов для небогатых Финансы, 14:14
С новым бумом: почему инвесторы полюбили криптостартапы — The Economist Pro, 14:13
Калининград ,  

Дефицит и неликвид. Что происходит с инвестициями в коммерческие объекты

Фото: Pixabay
Фото: Pixabay

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в январе-марте составил 19 млрд рублей. Это самый низкий показатель за последние пять лет. Меньше было только во втором квартале 2016 года (8 млрд). По сравнению с первым кварталом 2020 года размер инвестиций снизился на 61%. Об этом пишет РБК со ссылкой на данные консалтинговой компании CBRE. 

В Калининградской области, напротив, спрос на коммерческую недвижимость вырос. А из-за нехватки ликвидных объектов образовался дефицит предложений. Сейчас инвесторы предпочитают покупать недвижимость с готовыми арендаторами и сложившимся арендным потоком, с окупаемостью до 12 лет, рассказал РБК Калининград учредитель центра коммерческой недвижимости Relife Игорь Кундозеров:

«У нас портфель инвесторов на 1,5 млрд рублей. От 10 млн рублей инвестиции в маленькие магазинчики и до торговых центров в 300-700 млн. Продается много коммерческой недвижимости, но ликвидной очень мало. Мы инициируем продажи — просим собственников продать».

Большой популярностью пользуются объекты, где сидят продуктовые и вино-водочные магазины, аптеки — то, что работает в пандемию. Вторым по популярности стали инвестиции в земельные участки коммерческого и жилого назначения, третьими — склады.

«Те же отели у нас никогда не покупали, а сейчас мы продаем их на побережье — в Светлогорске и Зеленоградске. Мы продали два отеля, которые не продавались 5 лет», — подчеркнул предприниматель.

Сейчас инвесторов не пугает и долгий срок окупаемости объектов. Если раньше они старались брать недвижимость со сроком окупаемости 10 лет, то теперь берут 12 и даже 14 лет. Кундозеров связывает это с тем, что некоторым достаточно прибыли чуть выше банковских процентов.

Фото:Pixabay
Фото: Pixabay

Противоположной точки зрения придерживается гендиректор «Клипер недвижимость» Олег Перевалов. По его наблюдениям, в регионе стали меньше вкладываться в коммерческую недвижимость, и тому есть две причины: низкая доходность и большие риски на фоне общей ситуации в экономике.

«Если раньше не было проблемой найти объекты с доходностью 10% годовых, то сейчас это порядка 7-8%, в лучшем случае 9% годовых. Второй момент: многие профессиональные инвесторы видят, что с экономикой все под большим вопросом: есть риски что она будет проседать еще больше, чем сейчас. И возможно, многие бизнесы будут переформатировать, сжиматься. Вложения в коммерческую недвижимость могут оказаться минусовыми в каких-то секторах», — считает Перевалов.

При этом он соглашается, что в 2020 году желающих вложиться в коммерческие объекты стало больше, а предложений на рынке не прибавилось. За счет этого растет конкуренция среди инвесторов, снижается доходность и, соответственно, количество сделок.

«Сейчас торговля, стрит-ритейл в большой зоне риска. Я, например, считаю, что офисы понадежней, чем торговля. В городе более-менее достаточно предложений торговых площадей, а вот офисы… Пандемия повлияла на то, что все нормальные офисы разобраны. Много внешних интересантов: федеральные структуры заходят, агрегаторы снимают у нас сотнями метров, — объяснил Перевалов, —

Инвестиция в коммерческую недвижимость — это понимать не только то, что сейчас происходит, но и то, какие циклы были раньше и какие тенденции будут в будущем. Все зависит от уровня инвестора — чувствует ли он себя как рыба в воде в этих экономических потоках, или просто хочет вложить деньги и не вникает в какие-то детали».

Кто покупает

Фото:Pixabay
Фото: Pixabay

Почти половина инвесторов в Калининградской области — жители других регионов России, около 40% — калининградцы, еще 10% — соотечественники, проживающие за рубежом, рассказал Кундозеров.

Перевалов же отметил, что жителям столицы и сибирякам вкладываться в коммерческую недвижимость в нашем регионе не выгодно.

«В той же Москве или на Урале доходность от коммерческой недвижимости выше, чем в Калининграде, им здесь не выгодно. У нас в основном те пассивные инвесторы, которые не хотят вкладывать деньги за пределами той территории, где живут. У нас калининградцы даже на низкую доходность идут, потому что других предложений нет, хотя в других регионах выгоднее вложить деньги», — говорит руководитель «Клипер недвижимость».

Будущее инвестиций в коммерческую недвижимость

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время этот сегмент рынка будет расти. Прошлый год показал, что у людей есть деньги, которые они готовы вкладывать в России, а не за границей.

При этом будут дорожать ликвидные объекты, а неликвидные — дешеветь. При ежегодном росте кадастровой стоимости, повышении налогов и расходной части, вложения в «неликвид» будут невыгодны, в том числе в офисы.

«Офис сейчас стоит 60-70 тысяч за квадратный метр. Возьмем для примера Балтийский бизнес-центр, где аренда 500 рублей за квадрат. Расходная часть (коммуналка) — 200 рублей, остальные 300 рублей получает собственник помещения. Аренда понижается, допустим, до 400 рублей, а коммунальные повышаются до 300. И такое снижение будет в течение нескольких лет. Абсолютно невыгодные инвестиции. Некоторые инвесторы перекладываются: продают офисы тысячами метров и перекладываются в торговые помещения. А офисы, как правило, уже покупают организации под свою деятельность, а не инвесторы», — пояснил Кундозеров.

Как писал РБК Калининград, на фоне пандемии на рынке аренды коммерческой недвижимости Калининградской области сложилась непростая ситуация. Офисные помещения простаивают из-за того, что многие арендаторы переходят на удаленку или выбирают площади поменьше. В ритейле несколько другая история: арендные помещения пустуют, поскольку многие арендодатели не готовы пойти навстречу бизнесу и снизить плату. Подробнее — в материале редакции.