Нераспроданного жилья в новостройках Калининграда хватит на четыре года

Фото: freepik.com

Калининградская область оказалась в топ-20 российских регионов по продажам строящегося жилья. Об этом в ходе бизнес-ланча с региональными девелоперами «Строим будущее вместе» РБК Калининград рассказала глава дирекции проектного финансирования Альфа-Банка Лариса Лобанова.

По ее словам, в течение двух лет — до 2024 года — объемы продаж строящегося жилья в самом западном регионе страны составляли около 30% от общего количества и были сопоставимы с общероссийскими. В 2024 году из-за роста объемов строительства доля продаж снизилась до 20-22%.

«На самом деле, 2024 год прошел лучше моих личных прогнозов. То есть, после ажиотажного спроса, который мы видели в первом полугодии этого года, я ожидала, мягко говоря, глубокого провала, но снижение произошло где-то порядка 20% относительно второго полугодия 2023 года. Если посмотреть с продажами 2019 года, то 2019-2020 годы сопоставимы с 2024 годом. То есть рынок снизился, и та поддержка, которая осталась в виде семейной ипотеки, его поддержала», — поделилась финансист.

Она отметила, что со второго квартала 2025 года в российском полуэксклаве наблюдается позитивная динамика, и доля распроданности строящегося жилья выросла до 25%.

«По Калининграду существенное снижение продаж строящегося жилья наблюдалось в 2022 году. С этого момента идет рост продаж. [Если говорить] по 2025 году, то мы видим, что продажи этого года существенно отстают от 2024-го года, но в запасе есть еще третий и четвертый квартал и предпосылки [для улучшения ситуации] имеются», — считает Лариса Лобанова.

Если говорить о соотношении распроданности и стройготовности, то на 1 июля 2025 года в регионе продано 54% строящегося жилья. Нераспроданных объемов хватит на 4,3 года.

«Для оптимизации процента нагрузки по проектам, многие [застройщики] балансируют сегодня между темпом строительства и темпом продажи. То есть, если продажи замедляются, то балансируются и замедляются, в том числе, и темпы строительства. Это делается для того, чтобы выборка не опережала продажу, потому что когда долг больше, чем деньги собранные на эскроу-счетах, соответственно более высокая процентная ставка эффективной получается. Поэтому этот уровень соотношения распроданности и готовности, его балансовое значение, в целом по стране находится на уровне 70%», — объяснила эксперт.

Лидерами первой двадцатки регионов по продажам стали Москва, Санкт-Петербург и Свердловская область, где доля распроданности строящегося жилья составляет 47%, 37% и 35% соответственно.

В тройке аутсайдеров оказались Красноярский край, Челябинская область и Краснодарский край, где показатель варьирует в пределах 20-21%. На него влияет множество факторов, в числе которых рост уровня доходов и уровень обеспеченности жильем.

Объемы строительства

В целом на российском рынке наблюдается рост объемов строительства, и показатель превысил тот, который был до введения льготной ипотеки.

«На конец 2019-го года было 107 млн кв.метров в строительстве, сейчас уже 118, и отрасль имеет такое инерционное развитие, то есть хорошие продажи, которые мы видели в первой половине 2024-го года. Они подталкивали [девелоперов] больше выводить проектов на рынок. Сейчас пошел определенный спад продаж, но инерционность в отрасли действует, поэтому мы видим и рост объема строительства», — говорит Лариса Лобанова.

В Калининградской области ситуация отличается от общероссийской. В самом западном регионе страны после 2022 года наблюдалось снижение объемов строительства. Этот фактор в том числе помог сбалансировать рынок и поддержать процент продаж.

Рассуждая о тенденциях рынка, эксперт отметила, что сейчас повсеместно наблюдается рост сделок с рассрочкой.

«На самом деле, значения не такие большие. Мы проверили средства по нашим портфелям и видим, что в целом рассрочкой пользуются достаточно аккуратно: в среднем у большинства она не превышает 5%, то есть 80% тех, кто использует этот инструмент, дают в рассрочку около 5% от выручки», — объяснила Лобанова.

Бюджеты растут

По ее прогнозам, продажи строящегося жилья в 2025 году останутся ниже показателя предыдущего года на 20%, при этом сроки ввода жилья могут сдвигаться вправо. Цены на жилье, скорее всего, снижаться не будут.

«Много было обсуждений, что будет с ценой, были ожидания, что она будет падать. Я вижу, что цена не падает, и скорее всего, не будет падать, потому что все-таки мы живем в условиях тенденции роста бюджетов, и понятное дело, что здесь невозможно сжать цены, если бюджеты растут», — считает Лариса Лобанова, добавляя, что если еще год назад все кредиты закрывались застройщиками в момент ввода объекта в эксплуатацию, то сейчас непогашенные кредиты остаются и после ввода.

Как писал РБК Калининград, в начале июня область оказалась в желтой зоне со средним риском нераспроданности новостроек. Тогда заявлялось: чтобы распродать остатки в новостройках региона, потребуется около 2,6 лет. Речь идет о 443,6 тыс. кв. м на конец мая и средних месячных темпах реализации 14,3 тыс. кв. м.