Александр Качанович: На рынке недвижимости — ситуация «идеального шторма»

Александр Качанович (Фото: Александр Пронин)

За последний месяц в экономике России произошли события, которые стали триггерами негативных трендов в строительной отрасли и сильно ударили по девелоперам. Во-первых, с 1 июля в России отменили две масштабные льготные госпрограммы: ипотеку на строящееся жильё под 8% и семейную ипотеку под 6%. Запущенные государством в 2020 году как антикризисные, за четыре года эти инструменты помогли купить квартиры миллионам людей.

Во-вторых, Банк России ужесточил денежно-кредитную политику, повысив 26 июля ключевую ставку до 18% годовых — это впервые за последние семь месяцев. Причем опрошенные РБК аналитики не исключают её дальнейшего роста до 20% до конца 2024 года.

Как итог — спрос на недвижимость в стране резко упал. По данным портала «Сравни.ру», 66% россиян отложили покупку жилья. Калининградская область, хотя и остается регионом с высоким миграционным притоком, но исключением в смысле падения спроса не стала.

К чему привели и еще приведут все эти события, как они дальше будут влиять на калининградский рынок строительства и готового жилья, рассказал в интервью РБК Калининград учредитель К8 Комплексный девелопмент Александр Качанович.

— Александр Николаевич, давайте начнём с отмены ипотеки и падения спроса. Как это сейчас отражается на развитии бизнеса?

— Мы очень чувствуем отмену льготной ипотеки и общее удорожание ипотечных кредитов. Идёт снижение спроса и покупательской активности, а значит, и снижение притока денег. Это заставляет нас мобилизовать все внутренние ресурсы для сохранения компании и продолжения строительной активности.

В недвижимости есть понятие отложенного спроса. Вот, скажем, сегодня ипотека стала дорогой, и родители с детьми на какое-то время отложат идею разъехаться. Пройдёт время, ипотека станет чуть дешевле, они что-то накопят и побегут за новой квартирой. Но будет ли тогда эта квартира вообще физически на рынке и сколько она будет стоить, большой вопрос. Потому что у строителей сейчас очень тяжелое время. Мы заходим в стадию, когда для нас важна выживаемость.

— Повышение Центробанком ключевой ставки усиливает удар по рынку?

— Мы очень внимательно следим за ключевой ставкой, практически в режиме онлайн. Она ведь очень сильно влияет на любой девелоперский бизнес. Если помните, в конце 2018 года был принят закон о том, что финансирование долевого строительства у нас идёт только через эскроу-счета. То есть фактически между застройщиком-девелопером и дольщиком, который хочет приобрести жилье, государство поставило прокладку в виде банка. И банк, который берёт деньги у дольщика, не даёт их девелоперу до момента завершения стройки, зато готов дать ему кредит. Соответственно, чем выше ключевая ставка, тем дороже кредиты для конечного застройщика и тем больше его кредитная нагрузка.

Вы знаете, последний рост ключевой ставки (решение совета директоров ЦБ от 26 июля - прим. ред.) вызывает если не уныние, то по крайней мере пессимизм. Потому что получается, что государство сначала лишило застройщиков и дольщиков возможности прямой коммуникации, а теперь кратно поднимает стоимость денег, которые могут привлечь застройщики для финансирования проектов.

— Как считаете, какие последствия всё это повлечет за собой?

При этом закон не дает возможности застройщику запустить какую-то свою программу рассрочки, чтобы получить деньги дольщика и не переплачивать за кредиты. Всё это будет способствовать дальнейшему снижению спроса. А общее повышение ключевой ставки помимо всего прочего ведёт к удорожанию себестоимости строительства.

Всё это происходит на фоне отсутствия кадров в экономике, и в большей степени в стройке, потому что ужесточена политика по отношению к трудовым мигрантам. Плюс к этому стремительно растут в цене стройматериалы.

И вот в ситуации, когда непропорционально увеличивается себестоимость и когда снижается спрос, для застройщика, повторю, наступает время, когда главным приоритетом будет не заработать, не развиться, а просто выжить. Застройщики заходят сейчас в этот период выживания — сохранения своей команды и попытки не сокращать бизнес. И если такие условия продлятся какой-то период времени, хотя бы полгода или год, то все кратно снизят обороты.

Но мы принципиально не пойдём на снижение качества стройки, и, я уверен, наши коллеги тоже. Потому что уважаемые клиенты привыкли к определённому уровню объектов и красоте. Поэтому придётся снижать обороты.

— А снижение оборотов чем может обернуться?

— Когда через год-полтора государство снизит ставку и захочет ввести стимулирующие программы, возникнет огромный спрос на квадратные метры. На рынке уже не будет товарного предложения, и мы поймаем двукратный рост цены на квадратный метр. Мы все понимаем, что, когда через несколько лет наступит то самое светлое будущее, произойдёт резкий рост цены.

К сожалению, уверен, что многие коллеги, которые только начали заниматься строительным бизнесом, вынуждены будут свернуть свою активность. А люди, работающие на рынке много-много лет, боюсь, пойдут на сокращение объёмов реализуемых проектов, что, возможно, приведёт к дефициту.

— Вы будете сокращать объёмы?

— Мы очень внимательно и взвешенно будем относиться к началу новых объектов. Конечно, это должно быть не эмоциональное решение. Вот почему мы хотим ещё несколько месяцев посмотреть на всё, что произошло. Льготную ипотеку только отменили, мы ещё имеем остаточные сделки…

Вот представьте себе, что происходит, когда в любом бизнесе в 2–3 раза снижается объём выручки, а объём затрат остаётся на прежнем уровне или выше. Очевидно, что в таком случае через год-полгода придётся принимать решения по началу новых проектов — возможно, некоторые из них отложить.

У нас есть какое-то количество проектов, которые мы сейчас думаем начать, но пока до конца не уверены, как будет развиваться ситуация. Единственный проект, который мы точно будем реализовывать в любом случае, — это строительство «Акваполиса». По нему у нас есть обязательства перед правительством Калининградской области, поэтому, даже если придётся остановить какие-то другие проекты, на этом мы планируем сконцентрироваться абсолютно.

— Что-то может в этой ситуации поддержать спрос?

— Вы задали очень серьёзный и глубокий вопрос. Калининградская область является миграционно привлекательной.

К сожалению, я не представляю, что можно сделать сейчас, — кроме, конечно, каких-то государственных программ, — для того, чтобы жильё для калининградцев оставалось доступным.

— А с коммерческой недвижимостью ситуация та же или её выгоднее строить?

— Коммерческая недвижимость — это совершенно другой сегмент и совершенно другие покупатели. Точно могу сказать, что в основном это не жители нашего региона. Мы реализуем возможности инвестиций в апартаменты. Человек может какое-то время побыть жильцом, а дальше сдавать и получать с этого доход. Это бизнес, а в бизнесе мы предлагаем людям стать нашими партнёрами через приобретение доли в объекте. Поэтому здесь ситуация несколько лучше, чем с покупкой жилья, я могу уверенно сказать. Хотя, конечно, удорожание стоимости стройматериалов при любом раскладе ставит нам очень серьёзный вызов.

— То есть, получается, в этом сегменте спрос не упал?

— Нет, но тем не менее надо понимать, что покупателями апартаментов в будущих гостиницах являются, как правило, бизнесмены разного уровня. И, естественно, повышение ключевой ставки означает для них сложности, а значит, влияет на их инвестиционную активность в других сферах — в таких, например, как покупка гостиничного номера где-нибудь в Калининграде.

Вообще, пока сложно здесь говорить про спрос, потому что сейчас лето и у нас в регионе огромное количество туристов. Они по-прежнему интересуются [покупкой недвижимости]. Поэтому, что мы будем иметь по итогам лета, сможем понять осенью.

- Вы упоминали о росте цен на стройматериалы. Расскажите, пожалуйста, подробнее. Что сейчас самое дорогое?

— Дешёвых материалов нет в принципе, они все дорожают, причём в разы.

Ещё пример: привезённая параллельным импортом керамическая плитка на облицовку фасада той же «Руси» у нас в первоначальной смете стоила порядка 30 евро, а в конечной получилось порядка 85 евро. И общий рост цены, и рост себестоимости просто сумасшедший!

Потому я и называю эту ситуацию «идеальным штормом». Мы имеем для этого все условия: удорожание себестоимости, снижение покупательской активности, дефицит трудовых ресурсов, нехватку строительных материалов при многократном росте цен на них. Ещё раз хочу подчеркнуть: строители, девелоперы Калининградской области поставлены в условия выживания.

— Как изменилась логистика доставки стройматериалов?

— Эти два года научили нас тому, что нужно планировать деятельность на много месяцев вперёд, потому что невозможно спрогнозировать доставку. К примеру, мы недавно заказывали трубы для кондиционирования. Поставщик забыл положить тепловую изоляцию к этим трубам, и просто на то, чтобы отдельно привезти её, у нас ушёл ещё целый месяц!

Из Китая грузы идут по несколько месяцев... Конечно, мы приспосабливаемся, справляемся, но всё это — дополнительное время и деньги. Так что хороших новостей для возможности строить в нашем регионе пока нет.

— Кирпичный завод, который запустили в посёлке Железнодорожном несколько лет назад, помогает снять дефицит материалов?

— Он работает, производит стеновые материалы. Слава богу, что он у нас есть, и слава богу, что там базируется производство керамического кирпича. Для производства керамики нужны песок, глина и газ для обжига.

— Очень много разговоров сейчас о том, что безработица в стране находится на исторически минимальном уровне. И при этом на рынке всё равно большой дефицит кадров. Как вы решаете кадровую проблему?

— Мы чувствуем очень значительный дефицит кадров, а любой дефицит всегда решается единственным способом — через повышение расценок на работы, повышение зарплат. Это, в свою очередь, опять же, создаёт дополнительный рост себестоимости стройки. Что касается рабочих, мы сейчас пришли к тому, что для выполнения работ к нам приезжают отдельные бригады коренных жителей Москвы и Петербурга.

— В будущем пойдёте строить в другие регионы? Не тесно в границах области?

— Я до последнего буду стараться остаться в нашем регионе, потому что я его очень люблю. Что касается других городов области, то мы рассматриваем возможность строительства гостиниц по всему побережью, о чём я расскажу чуть позже.

— У нас новый врио губернатора. Алексей Беспрозванных весьма активно встречается с бизнесом и населением. Если бы он спросил вас, какие проблемы в экономике региона нужно решить в первую очередь, о чём бы вы сказали?

— У меня, к счастью, уже была возможность поговорить с Алексеем Сергеевичем. И пока его подход вызывает очень большой оптимизм — исходя из того, как он взялся за дело, какие вопросы задаёт и какова глубина этих вопросов…

— Учитывая все факторы, что вы назвали, можете дать прогноз динамики цен на жильё в будущем?

— Можно с уверенностью говорить, что недвижимость будет дорожать. Вероятно, себестоимость строительства будет расти опережающими темпами, а темпы увеличения цен на продажу объектов за счёт снижения спроса будут не такими высокими, как раньше. Но в горизонте года-двух-трёх лет, когда государство вернётся к поддержке этой отрасли и выступит с каким-то набором программ, стоит ждать двукратного роста цен.

Повтор материала от 7 августа