От 5% и до...: на сколько подорожает калининградская недвижимость
Представители строительной отрасли пока осторожно говорят об итогах года. Окончательные данные по вводу в эксплуатацию построенного жилья и точные объемы продаж станут известны ближе к февралю 2019 года. Но уже сейчас эксперты единогласно отмечают существенный рост спроса и предложения на калининградском рынке недвижимости за прошедшие 12 месяцев.
«Что касается рынка недвижимости России в целом, то в 2018 году он был на подъеме. Скажу даже больше, это был лучший год в развитии нашей отрасли в новейшей истории России (начиная с 1991 года) как по объемам, так и по настроению его участников», — обозначил тенденцию руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Активизации рынка способствовали ценовая политика застройщиков и увеличение выданных ипотечных кредитов. По данным министерства строительства области, за первые девять месяцев 2018 года жителям области было выдано 7236 займов по ипотеке на общую сумму 15,7 млрд рублей. Эта цифра на 3,5 млрд превышает показатели всего 2017 года.
«Можно констатировать, что 2018 год стал рекордным по росту рынка ипотечного кредитования. 56% сделок по ипотеке заключается на первичном рынке, на вторичном этот показатель держится на уровне 47%», — привёл данные генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.
ЧМ-2018
Калининградский рынок продаж недвижимости показал снижение в дни чемпионата мира по футболу, признали риелторы. В то же время он поспособствовал небывалому росту рынка аренды в регионе. Калининград стал одним из лидеров среди городов России по сдаче жилья в краткосрочную аренду на время ЧМ-2018, заняв в рейтинге второе место после Нижнего Новгорода. По мнению экспертов, количество предложений аренды в дни матчей в Калининграде выросло на 40–45%.
«В начале 2018 года по сравнению с 2017 годом много недвижимости выплеснулось в арендный сектор. Калининградцы хотели заработать на высоком спросе, но не у всех получилось. Тем не менее на рынок сдачи внаем эти квартиры вышли», — рассказал директор агентства «Клипер-Недвижимость» Олег Перевалов.
На продажи жилой недвижимости прошедший чемпионат ощутимо не повлиял, считает руководитель «Регионального Центра Новостроек» Калининграда Игорь Булгаков. «ЧМ привлек серьезный приток инвестиций в наш город, активизировал развитие инфраструктуры. А это напрямую влияет на рынок недвижимости: в местах, где улучшается инфраструктура, возрастает цена имеющейся недвижимости и активизируется строительство», — отметил собеседник РБК Калининград. В то же время, по мнению Игоря Булгакова, возможен постэффект — туристы, побывавшие в области во время ЧМ-2018, решат приобрести жилье в регионе в последующие годы.
Однушки и новостройки
Согласно данным различных исследований, рост цен на жилую недвижимость в области в 2018 году составил от 5 до 20%. Как следует из опроса, проведенного РБК Калининград среди экспертов регионального рынка, в среднем стоимость жилья в регионе увеличилась на 5–10%.
Самыми востребованными объектами продаж стали однокомнатные квартиры и жилье в новых домах, единогласно признали эксперты рынка. «В Калининграде самый популярный сектор — «эконом» в новой застройке. Предыдущий кризис привел к снижению спроса, и ряд застройщиков опустил цены на квадратные метры в новых домах. Сейчас банки предлагают выгодные условия по кредитам и ипотеке, которая в первую очередь распространяется на недавно сданные или строящиеся квартиры», — подчеркнул руководитель «Регионального Центра Новостроек».
К концу 2018 года вырос спрос на вторичное жилье. Специалисты объясняют это реализацией отложенного спроса в связи с возможным увеличением цены жилья. «В Калининграде большая часть новых квартир сдается в сером ключе. Многие, желая приобрести жилье с отделкой, выбирали вторичку. Она хорошо пошла во второй половине прошлого года. Люди понимали, что лучше сделать покупку до роста цен», — пояснил Олег Перевалов.
Будет дорожать
Основными факторами увеличения стоимости квартир в нынешнем году станут повышение НДС с 1 января и изменения в ФЗ № 214. Последний застройщики называют одним из самых важных изменений 2019 года. Поправки к этому закону усложняют ведение долевого строительства с июля 2019 года. В ожидании ужесточения требований региональные строители зарегистрировали число проектов, в несколько раз превышающее прошлогодние объемы, чтобы успеть заключить договоры с дольщиками по старым нормам. По ряду оценок компании имеют в резерве участки под строительство на 2–3 года вперед.
В августе 2018 года РБК Калининград и журнал «СТРОЮ» провели форум, на котором крупные игроки строительной сферы региона рассказали, какие изменения ожидаются в отрасли в связи с законом о дольщиках и как новая норма повлияет на рынок недвижимости региона.
«Аналитики агентства IRN считают, что при превышении предложения над спросом цена неизбежно должна падать. Возможно, в ближайшие два года цена жилья опустится на 15–20%. Ряд экспертов полагает, что в связи с ограничением долевого строительства и повышением ключевой ставки ЦБ РФ стоимость увеличится на 7–9% в 2019 году. Поэтому составить представление о том, что будет с рынком на следующий год, пока очень сложно», — говорит декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.
Увеличение стоимости квартир не будет резким, считает руководитель «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков. Согласно его оценке, планомерный рост ожидается на уровне 10–20%. «Центробанк обещает, что финансовые учреждения будут кредитовать девелоперов под 6% годовых. Если отталкиваться от этой цифры, то увеличение цены составит порядка 10%», — уверен директор по продажам RDI Валерий Кузнецов. А глава компании «Этажи» Ильдар Хусаинов прогнозирует снижение спроса на жилье и сокращение объема ипотеки. «Согласно нашим данным, объем кредитов в следующем году снизится на 10‒15%», — заключил он.
Инвестиции и недвижимость
Однако спрос на квадратные метры в Калининградской области сохранится: для жителей региона она по-прежнему остается одним из способов вложения средств, уверены риелторы. Игорь Булгаков отмечает: калининградцы по-прежнему предпочитают покупать однокомнатные квартиры для сдачи в аренду. «Покупать дорогое жилье для последующей перепродажи невыгодно из-за налоговой ставки», — добавляет он.
В свою очередь Олег Перевалов уверен, что лучшим объектом для инвестиций могут стать квартиры с хорошей планировкой преимущественно в новых домах. «Если говорить о коммерческих объектах, то можно сместить фокус внимания с центра на новые развивающиеся районы и приобретать, например, торговые павильоны в местах концентрации потока людей», — советует специалист.
Коммерческая недвижимость в наступившем году также вырастет в цене, прогнозируют эксперты. Соответственно, поднимется и арендная ставка для нанимателей — в среднем на 10%, считают аналитики. «Владелец коммерческой недвижимости будет способен получать стабильную прибыль, однако арендаторам на низкую ставку рассчитывать не придется. А значит, предпринимателям стоит серьезнее подходить к планированию работы на чужой территории», — подытожил управляющий группой компаний «Авира» Алексей Загумённов.
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
