Как правильно и быстро сдать квартиру в аренду. Советы экспертов

Фото: Александр Подгорчук

Из-за нестабильности на рынке недвижимости, многие калининградцы при выезде за пределы региона не рискуют продавать свою недвижимость, а предпочитают сдать ее в аренду. Как это сделать правильно и в короткие сроки — разбирался РБК Калининград.

Аренда или найм?

Зачастую эти понятия используют как синонимы. Но важно понимать, что в случае аренды квартиры, вы предоставляете ее в пользование юридическому лицу. К примеру организации, которая снимает жилье для своего сотрудника. Найм подразумевает сдачу недвижимости физическому лицу.

Нужен ли риелтор?

«Если вы хотите сэкономить свое время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора. Профессионалы почти безошибочно определят добросовестный ли арендатор, наведут справки о нем, его платежеспособности. Самостоятельно вы рискуете нарваться на мошенников или недобросовестных арендаторов. Если посмотреть «Черный список Калининграда», то там через одного — сведения именно о них: убил, испортил или вывез мебель, не оплатил коммуслуги и т.п. И от этого сложно застраховаться, даже если оговорить все в договоре или взять расписку», — считает руководитель агентства недвижимости «Квартира-39» Татьяна Ратиева.

С ней полностью согласна руководитель агентства недвижимости «Частная собственность» Кристина Батрушевич.

«Собственнику выгоднее всего обратиться к риелтору, потому что он ничего не платит за его услуги, они бесплатные для собственника у всех агентств. Если же он решит заниматься сдачей жилья сам, ему это может обойтись дороже. Потребуются деньги на объявления, фотографии. Не каждый собственник сможет сделать качественные фото, а с их помощью можно выгодно выделить свой объект среди конкурентов и сдать его дороже. Нужно будет самостоятельно давать объявления на всех площадках, следить за ними. Профессиональный риелтор будет не только отвечать на звонки, но и покажет объект потенциальным жильцам, поможет определить цену и оформить документы», — говорит риелтор.

Как определить стоимость

Если вы все же решили самостоятельно заняться поиском арендаторов, то специалисты в первую очередь советуют определиться с ценой.

«Нужно правильно определить цену, потому что при завышенной оценке объект не будет востребован. Со временем арендодатель вынужден будет снизить цену, но объявление уже надо будет актуализировать, поднимать. Это опять затраты. От правильного определения цены напрямую зависит скорость сдачи квартиры. Ориентируйтесь на похожие предложения на ЦИАН или “Авито”», — объясняют эксперты.

На стоимость влияют такие критерии, как расположение квартиры — чем ближе к центру города, тем дороже. Также ее состояние, ремонт, наличие инфраструктуры — есть ли поблизости магазины, школы, остановки транспорта.

«Если мы говорим о Калининграде, то надо учитывать и район, в котором находится жилье. У нас есть дорогие районы города, в которых изначально стоимость аренды квартир выше, независимо рядом они с центром или нет. К примеру, вблизи Верхнего озера или район Амалиенау. На цену влияет и то, что многие арендодатели делают ограничения для тех, кто может снять их жилье. К примеру, часто встречаются в объявлениях условия «сдам жилье паре без детей… или без домашних животных». Значит, для этого сегмента цена аренды будет выше», — объясняет Кристина Батрушевич.

Как подготовить жилье к сдаче

«От состояния квартиры зависит какого арендатора вы найдете. Если в квартире сделан ремонт, на окнах — чистые шторы, хорошая мебель, то арендаторы будут стараться поддерживать жилье в таком виде. Если же вы сдаете квартиру эконом-класса с «бабушкиным ремонтом», старым диваном, то особо не ждите, что новые жильцы будут надлежаще относиться к вашей собственности», — говорит Татьяна Ратиева.

Фото: Александр Подгорчук

Перед сдачей квартиры эксперты советуют сделать косметический ремонт, побелить потолки или освежить стены, обязательно провести уборку. Можно «прогенералить» самостоятельно, а можно прибегнуть к услугам клининговых компаний.

Где брать договор

При содействии риелторов, все документы подготавливаются ими. В противном случае эксперты советуют самостоятельно составить договор, либо скачать его с интернета. Образцы типовых договоров есть там в большом количестве.

По их мнению, в документе должны быть обязательно прописаны характеристики жилья: площадь, этаж и номер квартиры.

«Обязательный пункт — информация об оплате: размер, периодичность, а также кто несет расходы на ЖКУ. Отдельным пунктом можно указать гарантийную оплату за сохранность имущества. Она поможет покрыть издержки в случае его порчи или неуплаты коммплатежей. Многие прописывают в договоре и проведение уборки перед сдачей квартиры обратно арендодателю. Иначе может случиться так, что собственники получат назад свое жилье в таком виде, что им потом придется за свой счет вызывать клининговые службы», — говорит Батрушевич.

«Необходимо прописать условия расторжения договора, в том числе и в одностороннем порядке. Если его упустить, то сделку сложно будет разорвать. Понадобится составлять отдельное соглашение или получать решение суда. В документе должны быть указаны реквизиты обеих сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации», — отмечает руководитель адвокатского кабинета Ольга Загартдинова.

Для заключения договора достаточно паспорта обеих сторон. Арендодателю необходимы еще правоустанавливающие документы. По словам экспертов, их могут попросить предоставить арендаторы уже для своей защищенности.

Если собственник находится в отъезде и доверил сделку родственникам или третьим лицам, как правило, необходима нотариально заверенная доверенность.

«Конечно, стороны могут договориться и на словах, тогда доверенность не обязательна. К примеру, представитель собственника свяжется с ним по видео в присутствии потенциальных жильцов, чтобы подтвердить свои права на проведение сделки. Доверенность, как правило, просят арендаторы, чтобы со своей стороны не нарваться на мошенников», — говорит Ольга Загартдинова.

Безопасность имущества

«Что касается наполняемости квартиры — мебели, предметов быта, техники, то лучше подстраховаться и сделать их полную опись с указанием существующих повреждений. Лучше подробно указать, что находится в квартире, описать уже имеющиеся дефекты и недостатки (даже если это небольшая царапина), а еще лучше сделать фото. Такая опись идет дополнением к договору. Чтобы уберечь свои вещи, в нем нужно отметить, какие штрафы ждут арендатора за появление новых повреждений, какая стоимость того или иного предмета», — отмечает юрист.

По словам экспертов, часто в договоре указывают данные людей, которые будут проживать вместе с арендатором. Делается это для того, чтобы квартира не превратилась в нелегальное общежитие.

А еще, чтобы защитить свое имущество, стоит прибегнуть к страхованию.

«Я бы на месте арендодателя обязательно застраховала свое имущество, так как стоимость страховки не такая большая, ограничивается несколькими тысячами рублей. Но она может покрыть расходы, если, например, произойдет залив соседей не по вине арендаторов. Довольно часто возникают случаи, когда прорывает трубы, к примеру, или батареи. Без страховки арендодатель будет вынужден всю свою прибыль от сдачи потратить на ремонт соседей», — объясняет Кристина Батрушевич.

Нужно ли регистрировать ИП?

«Если рассматривать сдачу недвижимости сугубо юридически, то для этого необходимо зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого. В любом случае, получение прибыли облагается налогом. Если арендодатель — физическое лицо, то за неуплату налогов его оштрафуют на 5% от общей суммы дохода. В целом, самозанятые — это люди, которые постоянно извлекают доход, занимаются мини-предпринимательской практикой. И если человек сдает квартиру разово, не на постоянной основе, то он может просто с этой сделки заплатить налог от полученных доходов и не обязательно проходить регистрацию. Только, для физлица это будет 13%, а для ИП — не более 6%, для самозанятых — еще меньше», — рассказала Ольга Загартдинова.

За умышленное нежелание платить налоги можно получить штраф от 20 до 40% от всей суммы договора. Плюс, если собственника обвинят в незаконной предпринимательской деятельности без ИП или юрлица, штраф составит от 500 до 2000 рублей.

Сроки договора

Максимальный срок договора – пять лет. Если заключать его на больший срок, то необходимо делать государственную регистрацию в Росреестре. По словам экспертов, лучше всего квартиры сдавать в краткосрочную аренду от шести месяцев. При этом договор можно продлевать каждый год.