«Жилье на десятилетия». Плюсы и минусы застройки острова Октябрьский

Фото: КБ "Стрелка"

Специалисты региональной «Корпорации развития» готовят проект планировки территории острова Октябрьский. В ближайшие 25 лет здесь, в том числе, планируется жилая застройка, рассчитанная более, чем на 80 тысяч человек. РБК Калининград поговорил с урбанистами о том, как сохранить баланс между доступным и качественным жильем.

Концепция КБ «Стрелка» и ДОМ.РФ еще корректируется, но архитекторы уже прогнозируют, что стоимость жилья на острове будет выше средней — из-за дороговизны самого строительства.

«Я не понимаю, откуда возьмутся 80 тысяч покупателей довольно дорогого жилья. Оно требует серьезных инженерных решений, которые тоже не дешевые. Нужно потратить много денег на строительство этого жилья. Нужно сделать еще шесть мостов, если я не ошибаюсь. Протянуть большой канализационный коллектор через весь город. Освоение острова Октябрьский затратно», — считает калининградский урбанист Александр Антонов, эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России.

Цена за квадратный метр складывается из себестоимости строительства. В случае с Островом важную роль при ценообразовании сыграет подготовка фундамента. По словам главы областной «Корпорации развития» Андрея Толмачева, чтобы «достучаться» до стабильного грунта на этой территории, нужно будет вбивать сваи на глубину под 24 метра.

Напомним, речь идет о трех миллионах квадратных метров жилья в многоэтажках. По предварительным оценкам специалистов ДОМ.РФ, примерно 80 миллиардов рублей (в ценах 2019 года — прим. РБК Калининград) потребуется на освоение восточной территории острова, что включает и развитие зоны ландшафтного парка.

На застройку западной части Октябрьского уйдет еще 94 миллиарда рублей. Такие суммы приводятся в мастер-плане с разбивкой на семь этапов освоения острова до 2043 года.

«Если мы смотрим, что застройщик все должен сделать с нуля, то, естественно, никто это не потянет, и цена квадратного метра будет космической. Но, если есть варианты привлечения инвестиций, чтобы город построил социалку, проезжую часть и прочее, а застройщик уже реализовывался на участке, то это уже другой разговор», — рассуждает Аркадий Гершман, российский урбанист и автор блога «Город для людей».

Важную роль, добавил он, играет градостроительная политика в целом. Например, город или регион имеет такой прекрасный мастер-план (концепция застройки Острова получила британскую премию The Pineapples 2020 — прим. РБК Калининград). Но при этом та же администрация выдает разрешение на застройку участков дешевым жильем без какой-либо инфраструктуры. В этом случае, по словам Гершмана, никто не будет реализовывать дорогие проекты.

«Другое дело, если в Калининграде введут мораторий на застройку новых территорий, и строить можно будет только там [на Острове — прим. РБК Калининград]. Да, затраты будут больше, цена недвижимости вырастет, но это позволит построить нормальный район, который будет развивать весь город на протяжении следующих ста лет. Вместо того, чтобы создавать для города проблемы, как часто бывает с нашими новыми районами. Да, они дешевые для покупателя и строителя. Но когда все заселяются, возникают проблемы: не хватает садиков, дворов, общественного транспорта. И эту первоначальную дешевизну приходится покрывать из общего бюджета», — сказал Аркадий Гершман.

Что касается высоких цен на качественное жилье, по словам урбаниста, было бы неправильно учитывать только тот фактор, что для покупателя здесь и сейчас это будет дорого. Гораздо важнее перспектива — то, что построенное жилье будет востребовано в следующие десятилетия, убежден Гершман.

«Да, есть аргумент, что это будет дорого для жителей. У нас все считают, сколько будет стоить квадрат для того, чтобы купить. Но есть разные схемы приобретения жилья: например, арендное жилье, которое позволяет растягивать эффект. Та же Германия наполовину живет в арендном жилье и все нормально».

Пока еще рано говорить о ценах жилья на Острове, хотя и ясно, что это будет явно не эконом-класс. Но, как показывает сегодняшний опыт, в Калининграде нет проблем с продажей элитных и дорогих квартир. По словам гендиректора агентства «Клипер Недвижимость» Татьяны Переваловой, где-то 60-70% покупателей нового жилья — это приезжие из Тюмени, Якутии, Екатеринбурга, Хабаровска и Владивостока:

«Думаю, это будет востребовано для Калининграда. И те, кто приезжает из других регионов, готовы вкладываться в хорошую недвижимость комфорт-класса. Элитное жилье, в моем понимании, это от 100 тысяч за квадратный метр. Например, те объекты, которые строятся в Рыбной деревне, там продажи идут очень хорошо. Хотя цена там гораздо выше, чем 100 тысяч за квадратный метр».

Работа над проектом планировки территории острова Октябрьский, как ранее сообщал РБК Калининград, должна завершиться примерно в начале 2021 года. Но этот документ может быть утвержден только при скорректированных генплане и правилах землепользования и застройки Калининграда. Пока эти документы не соответствуют тому, что должно быть реализовано согласно мастер-плану КБ «Стрелка».